Stadtgespräch Berlin BulwienGesa AG: Berlin zählt zu den größten drei Investmentstandorten in Deutschland und setzt Trends bei Shopping Center und Luxuswohnungen

Berlin ist nicht München oder Frankfurt, doch BulwienGesa AG zählt den Immobilienmarkt zu den drei größten in Deutschland. Allein in nur knapp sieben Jahren – von 2001 bis 2007 – haben die Umsätze auf dem Investmentmarkt das 7-fache erreicht - von 1 Mrd. Euro auf 7 Mrd. Der Anteil der ausländischen Investoren ist dabei stetig gestiegen. Im Jahr 2007 machten diese Gruppe 4 Mrd. Euro des Gesamtumsatzes aus. Noch im Jahr 2002 war ihr Anteil verschwindend gering. Whitehall Funds griff sich die Hallen am Borsigturm, Banif/Pontegada die Friedrichstadtpassagen, Ballymore Properties das Ku’dammkarre (das in einem halben Jahr dreimal den Besitzer wechselte besonders skandinavische, arabische, israelische, britische, spanische und italienische Investoren geben sich immer noch die Klinke in die Hand).

Doch wie geht es weiter nach der Einkaufstour? Die vor allem ausländischen Investoren räumten besonders den Wohnimmobilienmarkt ab, denn dort konnten noch 2003 Nettoanfangsrenditen von 6,4% realisiert werden. Etwas weniger gab es auf den Märkten für Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Nun erst einmal sind die Zeiten der günstigen, kreditfinanzierten Investitionen vorbei, heute ist wieder Eigenkapital gefragt, auch wenn es Anzeichen dafür gibt, dass die Banken ihre Tresore für die Investoren allmählich wieder öffnen. Das Neugeschäft ist doch allzu verlockend, nachdem nach knapp 9 Monaten die Kreditkrise auch den deutschen Finanzmarkt erreicht hatte. Auch die Berlin-Investoren sind anders strukturiert. Immer mehr stehen Core-Investments im Anlagefokus, danach folgen Value-added-Investments und als letzte dritte kleine Gruppe die opportunistischen Investoren, meint Vorstandsmitglied Andreas Schulten der BulwienGesa.

Die frohe Botschaft: Endlich wächst auch in Berlin die Zahl der Bürobeschäftigten, der Zuzug von Unternehmen trägt dazu maßgebend bei wie jüngst Pfizer, Solon AG. Doch unter den 20 großen Unternehmen befindet sich nur eine Bank, keine einzige Versicherungsgesellschaft, nur wenige deutsche oder internationale Headquarters. Nach wie vor jedoch hält der Zuzug von Verbänden aller Couleur, der Öffentlichen Hand und unternehmensbezogener Dienstleister an. Sie alle suchen die Nähe zur Politik und wissen die kurzen (Entscheidungs-)Wege im Regierungsviertel zu schätzen. Besonderer Impulsgeber ist Berlin als Medizin- und Gesundheits- und Forschungsstandort, aber auch für Kultur und Medien. Positiv für den Markt: Die Zahl der Fertigstellungen ist rückläufig, der Leerstand nimmt ab (der niedrigste unter den „Großen Drei“) und das Vorhandensein großer Flächenpotenziale wie Lehrter Stadtquartier oder Alexanderplatz, die schnell bei Bedarf entwickelt werden können. Nur die Spitzenmiete von 2001 mit 28 Euro/Quadratmeter wird wohl weiter ein Traum bleiben. Heute sind das nur 23,50 Euro.

Im Einzelhandel sieht BulwienGesa Berlin nicht gerade als Shopping Center-Paradies trotz steigender Fläche. Denn der Leerstand wächst, die Mieterfluktuation ist hoch. Centermanagement ist gefragt. Gleichwohl hat Berlin Maßstäbe gesetzt für eine neue Generation von Shopping Center wie mit dem Alexa oder mit dem Schloss in der Schloßstraße in Steglitz. Innovatives Design, untypische Anordnung der Ankermieter, fast luxuriöse Ausstattung und Planung bis in das kleinste Detail zeichnen diese Malls aus, sagt Ralph-Peter Koschny, Vorstandsmitglied der BulwienGesa.

Berlin – und das ist neu – ist ein gefragter Markt für Luxuswohnungen. Botschafter, Geschäftsleute, die Angehörigen der sogenannten Kreativen Klasse, aber auch viele Berlin-Besucher kauften diese Bleiben. Schon wird dieses Terrain knapp. Und wo wohnt es sich am luxuriösesten? Vor allem in Mitte und Tiergarten, im Diplomatenpark, in der Ziegelstraße, in den Fellini-Residences in der Kommandantenstraße, auch den Puccini-Hofgärten in Weißensee – schon eine B-Lage wie Pankow, das besonders von Zuzüglern aus den alten Bundesländern wie Künstler, Schriftsteller, Mediziner ob seiner idyllischen Lage und schönen Top-Immobilien ausgewählt wird.

Was für viele schon lange kein Geheimtipp mehr war, wurde jetzt durch den Wohnmarktreport von Jones Lang LaSalle und der GSW dokumentiert. Der Berliner Villenortsteil Frohnau hat sich in der Königsklasse der Berliner Wohnstandorte etabliert. „Innerhalb der letzten Monate haben wir gleich mehrere Verkäufe im siebenstelligen Bereich registriert“, erklärt Dirk Wohltorf, Vorsitzender des Immobilienverband Deutschland (IVD) Region Berlin-Brandenburg. „Damit hat auch Frohnau als Topwohnlage der Hauptstadt die Millionengrenze bei den Immobilienpreisen geknackt.“ Berlins nordwestlichster Stadtteil punktet jedoch nicht nur im oberen Preissegment, sondern der IVD Berlin-Brandenburg verzeichnet generell eine steigende Nachfrage nach Wohnimmobilien in Frohnau. Für Villen mit parkähnlichen Grundstücken in der Preisklasse zwischen 600.000 und 1 Million Euro bestehe reges Kaufinteresse. In der Preisklasse zwischen 300.000 und 600.000 Euro übersteige die Nachfrage mittlerweile das Angebot, so der Immobilien-Experte. Den derzeitigen Frohnau-Trend bestätigt eine repräsentative Forsa-Umfrage, die vor wenigen Wochen unter 1002 Berlinern durchgeführt wurde. 66% der Befragten stuften den Stadtteil als bessere oder sogar als beste Wohnlage ein.

„Eine gute Bewohnerstruktur, die stadtnahe Lage im Grünen, eine schnelle Erreichbarkeit der Berliner City sowie die direkte Innenstadtanbindung mit dem Öffentlichen Personennahverkehr sprechen für Frohnau als Top-Wohnstandort Berlins“,

bestätigt Manfred Güllner, Chef des Forsa-Instituts, der vor allem die sehr gute Wohn- und Lebensqualität von Frohnau herausstellt.

„Deutlich wird die Etablierung Frohnaus als exklusiver Wohnstandort vor allem bei einem Blick auf das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen und die Arbeitslosenquote“, erläutert Wohltorf.

Mit 2.900 Euro weist Frohnau nur knapp hinter Dahlem/Grunewald und Nikolassee die absoluten Berliner Spitzenwerte der Kaufkraft auf. Auch die zweitniedrigste Arbeitslosenquote Berlins zeugt von der hohen Akzeptanz Frohnaus als Lebensmittelpunkt von Entscheidern aus Wirtschaft, Politik, Sport und Gesellschaft. Prominenteste Frohnauer sind neben dem Sänger Reinhard Mey und Hubertus Erlen, dem Ex-Vorstandsvorsitzenden der Schering AG, der Grünen-Vorsitzende Fritz Kuhn, die Stadtentwicklungssenatorin Ingeborg Junge-Reyer, der Vorstandsvorsitzende der Wall AG Daniel Wall, auch CDU-Politiker und Unternehmer Frank Steffel und Schauspieler Rainer Hunold. Mit dem Boom von Frohnau wird die Nachfrage nach Grundstücken, Häusern und Wohnungen in den nächsten Jahren stark zunehmen. Diese Entwicklung wird die Grundstücks- und Immobilienpreise weiter nach oben treiben, so der IVD.
13. Juni 2008


Quellen:

13. Juni 2008 www.gewerbeimmobilien24.de