Schändlich vernachlässigt

Viele Hausherren sind schon vor Baubeginn Experten in Küchenplanung und Fliesenmustern. Mit dem künftigen Grundstück beschäftigen sie sich dagegen manchmal nur wenig.

Tatsächlich kann jedoch beim Grundstückskauf jede Menge schief laufen. Wer von Anfang in klar definierten Lagen sucht, spart Zeit. Ein wichtiger Punkt ist die Anbindung an den Arbeitsplatz. Erfordert der Job viele Reisen, sollte im Idealfall nicht nur eine Bus- oder U-Bahn-Haltestelle in der Nähe sein - auch der Flughafen respektive der Bahnhof sind vom neuen Haus aus möglichst gut zu erreichen.

"Zwar sind Grundstücke im ländlichen Raum günstiger als in der Stadt, doch die Kosten des Arbeitswegs müssen einkalkuliert werden: Wenn es keine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr gibt, führt oft kein Weg am zweiten Auto vorbei", warnt Dirk Wohltorf, Immobilienmakler in Berlin und Vorsitzender des Immobilienverbands Deutschland (IVD) Berlin-Brandenburg. Eine solche Rechnung kann durchaus zugunsten eines teureren Grundstücks im Stadtbereich ausgehen. Dieses hat aus der Sicht des Maklers noch einen weiteren Vorteil, nämlich einen höheren Wiederverkaufswert.

Versteckte Hindernisse

Die Infrastruktur ist ebenfalls wichtig: Sind Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte, Kindergarten, Schule und Sportstätten gut erreichbar? Sobald ein Grundstück ins Zentrum des Interesses rückt, wird dessen "Mikro-Lage" beleuchtet. "Wichtige Informationen sind beim Bauplanungsamt an Ort und Stelle zu bekommen", erklärt Klaus Kellhammer, Gutachter im Verband Privater Bauherren (VPB) in Tübingen. Ein Bebauungsplan für das betreffende Gebiet gibt Planungssicherheit.

Wünschenswert ist die Lage in einem reinen Wohngebiet. Aber: Welche Bebauung gibt es in der Umgebung? Das besondere Augenmerk gilt baurechtlichen Vorgaben. Einschränkungen in der Bebaubarkeit können sich auch durch Leitungs- oder Wegerechte ergeben. Diese sind im Grundbuchauszug oder im Baulastenverzeichnis der Gemeinde erkennbar.

Bodenbeschaffenheit muss kontrolliert werden

Dann geht es um den Zuschnitt und die Ausrichtung des Grundstücks. Am flexibelsten lässt sich das Traumhaus auf einem rechteckigen Fleckchen Erde platzieren. Günstig ist eine Breite von etwa 20 Metern, da meist beidseitig mehrere Meter Abstand zur Grundstücksgrenze eingehalten werden müssen. Und: "Ein ebenes Grundstück ist immer einfacher und kostengünstiger zu bebauen als ein Hanggrundstück", sagt Kellhammer.

Was genau im Boden steckt, ist für den Interessenten schwer erkennbar. Der VPB-Gutachter listet eine ganze Reihe von Unwägbarkeiten auf: Von felsigem Grund oder Schichtwasser über Altlasten durch eine frühere industrielle oder militärische Nutzung bis zu möglichen historischen Funden reicht die Palette. "Im Bauamt kann die Geschichte des Grundstücks erfragt werden. Über Bodenbeschaffenheit oder Grundwasserstand gibt es dort Kartierungen. Wenn ein Käufer bei solchen Recherchen Zweifel bekommt, sollte er auf einem Kurzgutachten des Verkäufers bestehen."

Preise vergleichen - und alles einrechnen

Schließlich steht der Preis des Grundstücks auf dem Prüfstand: Kommunale Grundstücke oder Verkaufsangebote in der Nachbarschaft bieten sich als Vergleich an. Eine Rolle für die Kosten spielt laut Makler Wohltorf auch, wie weit das Grundstück erschlossen ist. Daneben sollten die Kosten für den Grundbucheintrag, den Notar, die Grunderwerbsteuer sowie künftige laufende Kosten etwa für Abfallentsorgung oder Straßenreinigung bedacht werden.

Wenn von der Lage bis zum Preis alles stimmt, wird der Grundstückskauf formal in die Wege geleitet. Dabei ist der Notar der wichtigste Partner des Käufers. Er sieht das Grundbuch ein, informiert über rechtliche Konsequenzen des Kaufes und erarbeitet einen Vertragsentwurf. "Schwierig gestalten sich oft Käufe von Erben- oder Eigentumsgemeinschaften", erklärt Thomas Diehn von der Bundesnotarkammer in Berlin. "Dann gibt es drei Möglichkeiten: Idealerweise sind alle Eigentümer beim Notartermin anwesend. Oder die Beurkundung wird zunächst mit nur einem Verkäufer durchgeführt und dann an einem anderen Ort mit dem zweiten Eigentümer nachgenehmigt. Oder ein Eigentümer kann durch notarielle Vollmachten der anderen für alle handeln."


Quelle:

31. August 2009 Sueddeutsche.de