In der Innenstadt wird's eng

Im vergangenen Jahr wurden in Berlin Immobilien im Wert von 6,5 Milliarden Euro verkauft. Doch der Rausch früherer Jahre ist vorbei. - Ulrich Paul

Die teuersten Grundstücke Berlins liegen am Pariser Platz. Ein Quadratmeter Boden hat hier einen Wert von 21 000 Euro. Das geht aus dem jetzt erschienenen Grundstücksmarktbericht 2009/2010 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte hervor. Trotz Wirtschafts- und Finanzkrise hat sich der Wert der Grundstücke gegenüber dem Vorjahr kaum verändert. "Der Grundstücksmarkt ist so stabil wie eh und je", sagte gestern der Vorsitzende des Gutachterausschusses, Reiner Rössler.

Im vergangenen Jahr sind in Berlin Grundstücke, Häuser und Wohnungen im Gesamtwert von 6,5 Milliarden Euro verkauft worden. Das entspricht fast dem Umsatz aus dem Jahr 2008, als Immobilien im Wert von 7,2 Milliarden Euro den Besitzer wechselten. Der große Kaufrausch früherer Jahre ist jedoch vorbei. Zum Höhepunkt des Immobilien-Booms 2006 waren Kaufverträge im Wert von 14,8 Milliarden Euro beurkundet worden. Damals hatten vor allem ausländische Käufer Wohnimmobilien erworben und angesichts niedriger Mieten auf schnelle Gewinne gehofft - die Rechnung ging jedoch selten auf.

"Die, die vor vier Jahren den Markt bestimmt haben, sind weg, teilweise gibt es sie gar nicht mehr", sagt Dirk Wohltorf, Vorstandsvorsitzender des Immobilienverbandes Deutschland in der Region Berlin-Brandenburg. Berlin sei zwar weiter im Fokus der Anleger, nur kämen die jetzt hauptsächlich aus dem Inland. Derzeit kaufen viele Anleger Immobilien nicht in der Hoffnung auf kurzfristige Gewinne, sondern um ihr Geld vor einer möglichen Inflation in Sicherheit zu bringen. Gerade erst habe er eine Wohnung in Tegel an einen Professor aus Hannover verkauft, der die Unterkunft als Ferienwohnung nutzen will, berichtet Wohltorf.

Auf der Skala der teuersten Gebiete Berlins folgt nach dem Pariser Platz die Südseite des Kurfürstendamms und des Tauentzien zwischen Joachimstaler Straße und Wittenbergplatz: Hier ermittelte der Gutachterausschuss einen Bodenrichtwert von 17 000 Euro je Quadratmeter. Es folgen die Kreuzung Friedrichstraße/Unter den Linden sowie der Gendarmenmarkt mit jeweils 16 000 Euro pro Quadratmeter. Am Alexanderplatz kletterte der Bodenrichtwert von 4 500 auf 5 500 Euro. Er hat damit das gleiche Wertniveau erreicht wie die Schlossstraße in Steglitz.

Der Bodenrichtwert wird auf Grundlage abgeschlossener Kaufverträge ermittelt und gibt die durchschnittlichen Quadratmeter-Werte von Grundstücken in bestimmten Gebieten an.

Thielplatz besonders attraktiv

Die Preise für Bauland für Einfamilienhäuser blieben zwar 2009 weitgehend stabil, dennoch gab es einige kleine Veränderungen. So wurden in Niederschönhausen rund um den Heinrich-Mann-Platz Grundstücke deutlich über dem Bodenrichtwert von 190 Euro je Quadratmeter verkauft, sodass der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert nun auf 280 Euro heraufsetzte. Ähnlich entwickelten sich die Preise in Lichtenberg südlich der Bornitzstraße. Hier wurde der Richtwert von 140 auf 200 Euro angehoben. In unmittelbarer Nähe der Landesgrenze zu Brandenburg bröckelten die Preise dagegen in einzelnen Gebieten, sodass die Bodenrichtwerte um fünf bis zehn Euro abgesenkt wurden. Im Westteil gehört das Gebiet um den Thielplatz in Dahlem zu den attraktivsten Baugebieten. Hier wurde der Bodenrichtwert zum 1. Januar von 700 auf 740 Euro je Quadratmeter angehoben. Ähnlich gefragt sind Flächen an der Händelallee in Tiergarten, wo der Bodenrichtwert von 500 auf 600 Euro raufgesetzt wurde.

In der City sind Bauflächen und Townhäuser besonders gefragt. Laut dem Grundstücksmarktbericht gibt es in Innenstadt-Kiezen kaum noch frei verfügbaren Wohnraum. Mietwohnungen werden verstärkt in Eigentumswohnungen umgewandelt. Weil auch normale Wohnungen als Apartments für Touristen vermietet werden, verringere sich das Angebot an Mietwohnungen immer weiter. Folge: Die Preise steigen. Im besonders gefragten Quartier südlich der Torstraße bis zum Hackeschen Markt liegt der Bodenrichtwert mittlerweile mit 850 Euro je Quadratmeter schon über den Werten der City-West von 800 Euro.

Preise für Bauland

Einfamilienhausgebiete Ostteil

Lage Preis in Euro/m2

Gute Wohnlagen: Wendenschloss, Orankesee (Hohenschönhausen), Majakowskiring (Niederschönhausen) 160 bis 260

Mittlere und einfache Lagen: Treptow-Köpenick: Alt-Glienicke, Adlershof, Bohnsdorf 85 bis 100

Johannisthal 100 bis 130

Baumschulenweg 100 bis 130

Grünau, Köpenick, Müggelheim, Rahnsdorf, Schmöckwitz, Friedrichshagen 70 bis 160

Pankow:

Blankenfelde, Buch, Französisch Buchholz 80 bis 110

Niederschönhausen, Rosenthal 120 bis 150

Weißensee, Blankenburg, Karow, Heinersdorf 75 bis 140

Marzahn-Hellersdorf:

Biesdorf, Biesdorf-Süd 85 bis 110

Biesdorf-Nord 85 bis 110

Kaulsdorf, Mahlsdorf 85 bis 110

Marzahn 90 bis 95

Lichtenberg-Hohenschönhausen:

Falkenberg, Malchow, Wartenberg 85 bis 110

Hohenschönhausen 100 bis 130

Karlshorst, Friedrichsfelde 120 bis 140

Einfamilienhausgebiete Westteil

Sehr gute Wohnlagen: Westend, Schmargendorf, Dahlem (Nord), Grunewald 520 bis 740

Gute Wohnlagen: Dahlem (Süd), Zehlendorf, Nikolassee, Wannsee, Lichterfelde (Nord), Steglitz, Lankwitz (Nordwest), Spandau (Pichelsdorf/Weinmeisterhöhe), Tiergarten (Händelallee) 280 bis 700

Frohnau 250

Mittlere Wohnlagen: Wilmersdorf (Mansfelder Straße) 520

Ruhleben, Eichkamp, Lankwitz, Lichtenrade, Hermsdorf, Waidmannslust 180 bis 260

Einfache Wohnlagen: Gatow, Haselhorst, Staaken, Marienfelde, Mariendorf, Britz, Buckow, Rudow, Lichterfelde, Heiligensee, Lübars, Wittenau 140 bis 200

Spandau 130

West-Staaken 100

Kladow 160

Quelle: Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. * Bodenrichtwerte (Stand 1. Januar 2010)