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Dezember 2013: Politik verhindert dringend notwendige Investitionen im Wohnungsbau




Das seit 2010 anhaltende Mietwachstum hat sich im zweiten Halbjahr 2013 spürbar verlangsamt. Während im Vorjahr in Berlin noch Mietsteigerungen von durchschnittlich 8,0 Prozent zu verzeichnen waren, stiegen zum Stichtag 1. Oktober 2013 die Schwerpunktmieten bei Neuabschlüssen in Standardlagen gegenüber dem Vorjahr um rund 4,5 Prozent auf 7,00 €/qm Wohnfläche nettokalt und in Vorzugswohnlagen um rund 3,7 Prozent auf 8,50 €/qm Wohnfläche nettokalt. Dagegen werden bei Eigentumswohnungen in der Hauptstadt mit 11 Prozent die größten Preisanstiege registriert: In beliebten Wohnlagen liegt der Schwerpunktkaufpreis aktuell bei 2.050 €/qm (Vorjahr: 1.850 €/qm). Standardwohnlagen weisen ein Wachstum von 1.400 auf 1.550 €/qm auf.

„Nachdem sich Nachholeffekte nach einigen schwächeren Jahren realisiert haben, zeichnet sich eine Stabilisierung auf dem erreichten Niveau ab. Im bundesweiten Vergleich weist Berlin dabei nach wie vor ein moderates Miet- und Kaufpreisniveau auf, auch wenn marktübliche Mieten in besonders begehrten Bezirken häufig mehr als 20 Prozent über der politisch gesteuerten ortsüblichen Vergleichsmiete liegen“, sagt Dirk Wohltorf, Vorsitzender des Vorstands IVD Berlin-Brandenburg e. V. „Gleichzeitig kann in einigen Berliner Bezirken noch günstiger Wohnraum für weniger als 1.000 Euro pro Quadratmeter erworben werden – wenn man sich abseits der durchgetretenen trendigen Pfade bewegt, wo es den Mainstream hinzieht.“

„Wir warnen vor der Überregulierung eines funktionierenden Marktes durch die Politik. Der Senat hat jüngst die Kappungsgrenzenverordnung beschlossen. Die Bezirke weisen Milieuschutz- und Sanierungsgebiete aus, um Umwandlungen zu unterbinden. Weitere Überlegungen zu Deckelungen für Neuabschlussmieten durch eine sogenannte Mietpreisbremse tragen zur Verunsicherung von Eigentümern und privaten Investoren bei. Die Eingriffe gehen sogar bis hin zur Androhung von Ordnungsgeldverfahren gegen Wohnungseigentümer, die ihre Wohnungen auf dem marktüblichen Neuabschlussniveau vermieten“, so Wohltorf weiter. „Gleichzeitig konzentriert sich die Neubautätigkeit in Berlin zurzeit vornehmlich auf das hochwertige Segment und Eigennutzungen, da sich der Bau von Mietwohnungen in Berlin unter Berücksichtigung der Bau- und Grundstückskosten und der erzielbaren Mieten kaum rentiert. Damit dürften dringend erforderliche Investitionen im frei finanzierten Wohnungsbau bald völlig zum Erliegen kommen – diese stellen jedoch fast 90 Prozent des Wohnraums in Berlin bereit.“

Charlottenburg-Wilmersdorf erneut teuerster Mietwohnungsmarkt



In der Rangliste der Bezirke gab es im Vergleich zum Vorjahr keine Veränderungen: Spitzenreiter auf dem Berliner Mietwohnungsmarkt bleibt Charlottenburg-Wilmersdorf mit einer Schwerpunktmiete in Standardwohnlagen von 8,75 €/qm und in Vorzugslagen von 10,50 €/qm nettokalt (2012: 8,25 €/qm bzw. 10,00 €/qm). Auf Rang zwei folgt wie im Vorjahr der Bezirk Mitte mit 7,50 €/qm in Standardwohnlagen bzw. 10,00 €/qm in Vorzugswohnlagen (2012: 7,25 €/qm bzw. 9,75 €/qm). Steglitz-Zehlendorf belegt erneut den dritten Rang mit Schwerpunktmieten von 7,75 €/qm in Standardwohnlagen und 9,75 €/qm in Vorzugswohnlagen (2012: 7,25 €/qm bzw. 9,75 €/qm). Auf Platz vier und fünf liegen wie im Vorjahr Pankow und Tempelhof-Schöneberg mit jeweils 7,25 €/qm in Standardwohnlagen und 9,00 €/qm in Vorzugswohnlagen (Pankow 2012: 7,25 €/qm bzw. 8,75 €/qm, Tempelhof-Schöneberg 2012: 6,75 €/qm bzw. 8,50 €/qm).

Am anderen Ende der Skala liegen wie auch im Vorjahr die Bezirke Lichtenberg, Marzahn-Hellersdorf, Neukölln und Spandau: Lichtenberg verzeichnet eine Schwerpunktmiete in Standardwohnlagen von 6,40 €/qm und in Vorzugslagen von 7,25 €/qm nettokalt (2012: 6,00 €/qm bzw. 7,00 €/qm). In Marzahn-Hellersdorf wurden Schwerpunktmieten in Standardwohnlagen von 6,00 €/qm und in Vorzugslagen von 7,50 €/qm nettokalt (2012: 5,75 €/qm bzw. 7,25 €/qm) registriert. Neukölln weist Schwerpunktmieten in Standardwohnlagen von 6,25 €/qm und in Vorzugslagen von 7,25 €/qm nettokalt (2012: 6,00 €/qm bzw. 6,75 €/qm) auf, während Spandau eine Schwerpunktmiete in Standardwohnlagen von 6,20 €/qm und in Vorzugslagen von 7,30 €/qm nettokalt (2012: 5,80 €/qm bzw. 7,30 €/qm) meldet.

Eigentumswohnungen verzeichnen die größten Preisanstiege, Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern steigt



„Noch ist es in Berlin erschwinglich, Wohneigentum zu schaffen. Bei wieder steigenden Zinsen könnte sich das jedoch schnell ändern“, ergänzt Dirk Wohltorf. „Dabei bleibt Wohneigentum die nach wie vor beste Zukunfts- und Altersabsicherung. Die Erhöhung der Grunderwerbsteuer auf 6 Prozent ab Januar 2014 zementiert jedoch die wenig wünschenswerte Position Berlins als Mieterhauptstadt Deutschlands. Eine Anhebung der Wohneigentumsquote in Berlin ist ganz offensichtlich politisch nicht gewünscht.“

Eigentumswohnungen werden von Eigennutzern weiterhin stark nachgefragt. Besonders begehrt sind dabei citynahe Wohnlagen in Charlottenburg-Wilmersdorf, Schöneberg, Neukölln, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte und Pankow. Randlagen mit hohem Freizeitwert und guter Infrastruktur profitieren von den teilweise knappen Angeboten in der Innenstadt. Für Eigentumswohnungen mit 90 qm Wohnfläche sind derzeit durchschnittlich 139.500 € in Standardlagen und 184.500 € in Vorzugslagen zu zahlen. Seit 2008 sind die Preise für Eigentumswohnungen damit um rund 35,0 Prozent in Standard- und rund 37,0 Prozent in Vorzugslagen gestiegen. „Das zuvor unterdurchschnittliche Ausgangsniveau dürfte damit weitgehend ausgeglichen sein“, erläutert Dirk Wohltorf. „Die Kaufpreisspannen sind abhängig von Lage und Baujahr sehr viel breiter geworden. Wo die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt, werden immer wieder auch überhöhte Angebotspreise registriert. Hier sollten Käufer die Augen aufhalten und sich beraten lassen. Es ist nicht alles Gold, was mit besonderem Glanz angeboten wird.“

Stark gestiegene Preise für Eigentumswohnungen haben die Nachfragen nach Ein- und Zweifamilienhäusern belebt: Ein freistehendes Einfamilienhaus mit 120 bis 130 qm Wohnfläche auf durchschnittlich 700 qm Grundstück kostet in Berlin in Standardlagen im Schnitt rund 260.000 € und in Vorzugslagen rund 345.000 €, das sind durchschnittlich 6,0 Prozent mehr als im Vorjahr. Mit von 130.000 € bis 800.000 € weichen die Einzelmärkte stark voneinander ab. Ein Spitzenreiter beim Preis ist der Innenstadtbezirk Charlottenburg-Wilmersdorf, wo für ein Einfamilienhaus zwischen 450.000 € und 650.000 € zu zahlen ist.