Mieterbund lässt kein gutes Haar an Preisbremse
Der Mieterbund verlangt deutliche Nachbesserungen am Gesetz zur Mietpreisbremse, begrüßt aber das Umwandlungsverbot von Mietwohnungen in Wohneigentum. Darüber wiederum ist die Immobilienbranche entsetzt.
Die Mietpreisbremse für Stadtquartiere mit Wohnungsmangel soll noch im Frühjahr Gesetz werden. Passiert das Gesetz Ende Januar oder Anfang Februar den Bundestag, dürfen Hauseigentümer und Verwalter dann voraussichtlich ab Jahresmitte bei Neuvermietungen ihrer Wohnungen nur noch zehn Prozent mehr Miete als die örtlichen Vergleichsmieten verlangen. Das soll aber nur in angespannten Wohnungsmärkten gelten, die die Länder festlegen müssen. Ausgenommen sind Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen.
Doch dem Deutschen Mieterbund gehen die geplanten Änderungen nicht weit genug. "Wir sind froh, dass die von uns seit Jahren geforderte Mietpreisbremse endlich kommt. Damit wird erstmals eine zivilrechtliche Regelung geschaffen, die extreme Preissteigerungen bei der Wiedervermietung von Wohnungen verhindern kann. Wir fürchten aber, dass nach zahlreichen Aufweichungen und Ausnahmen das Ziel des Gesetzes nicht erreicht werden kann", sagte Mieterbund-Präsident Franz-Georg Rips in Berlin. "Deshalb sind Nachbesserungen erforderlich."
Statt einer eindeutigen, bundesweit einheitlichen und unbefristet geltenden Mietpreisbremse sehe das Gesetz komplizierte Regelungen vor, nach denen die Bundesländer Lagen mit Wohnungsmangel feststellen müssten, kritisiert der Mieterbund. Die Länder müssten erst Verordnungen erlassen, in denen dann eine regional wirkende Mietpreisbremse für fünf Jahre gelten kann.
Die ausufernde Begründungspflicht zusammen mit einem vorgeschriebenen Maßnahmeplan der Landesregierungen, wie in den Gebieten mit Wohnungsmangel Abhilfe geschaffen werden soll, würden eine zügige Einführung der Mietpreisbremse verhindern. "Es wird Länder mit und ohne Mietpreisbremse geben", befürchtet der Mieterbund-Präsident.
Kritisiert wird auch, dass die Mietpreisbremse nicht für Wohnungen gelten soll, die nach Oktober 2014 erstmals vermietet wurden sowie für umfassend modernisierte Immobilien. Hat ein Vermieter schon bisher eine Miete verlangt, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, darf er diese überhöhte Miete auch nach einem Mieterwechsel weiter verlangen.
"Mit dieser Bestandsschutzregelung legalisiert der Gesetzgeber objektiven Mietpreiswucher", behauptet der Mieterbund. Die zahlreichen Ausnahmetatbestände würden die Regel – die Mietpreisbegrenzung bei zehn Prozent oberhalb der Vergleichsmiete – zur Ausnahme machen. Der Mieterbund empört sich auch darüber, dass es keine Sanktionen für Vermieter gebe, die die Mietpreisbremse ignorierten. Es müsse selbstverständlich sein, dass Vermieter die zu viel und zu Unrecht geforderten oder erhaltenen Mieten vom ersten Tag des Mietverhältnisses an zurückzahlen sollten.
Vorgesehen ist aber eine Rückzahlung beziehungsweise Reduzierung der Mieten erst von dem Zeitpunkt an, zu dem der Mieter den Gesetzverstoß erfolgreich gerügt hat. Verbandschef Rips: "Das ist eine Einladung an Vermieter, die Regelung zur Mietpreisbremse zu missachten".
Das Mitte 2014 von der Bundesregierung und Verbänden angeschobene Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen hat nach Ansicht des Mieterbundes bislang noch keine "konkreten Handlungsansätze" gebracht. Dabei fehle es gerade in den Ballungszentren aber auch in mittleren Städten an bezahlbarem Wohnraum. Jährlich müssten in Deutschland 250.000 Wohnungen neu gebaut werden, vor allem auch solche, die sich ein Durchschnittsverdiener leisten könne.
Die Kommunen sollten dafür Bauland zu bezahlbaren Preisen überlassen und die Grundstücksvergabe an soziale Kriterien knüpfen. Neue Abschreibungsregeln sollten zudem den Neubau befördern, sagte Rips. "Wir brauchen mehr Kapital, das sich im Wohnungsbau engagiert."
Die weiteren Neuerungen im Mietrecht, die die Bundesregierung in diesem Jahr noch angehen will, finden beim Mieterbund nur wenig Beifall. Geplant ist, nach energetischer Modernisierung der Häuser nur noch zehn statt bisher elf Prozent der Kosten auf die Mieter umzulegen und das auch nur für die Dauer der Amortisationszeit. Der Mieterbund stellt sich eine weitaus geringere Umlage vor.
Und bei der Qualifizierung der Mietspiegel sollten für die Ermittlung der Vergleichsmieten in einer Kommune die Verträge der letzten zehn Jahre berücksichtigt werden. Nach den jetzigen Vorstellungen sollte ein Zeitraum von nur vier Jahren für die Feststellung der Vergleichsmieten herangezogen werden.
Die für die Hauptstadt geplante Genehmigungspflicht der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in den 21 Milieuschutzgebieten findet verständlicherweise die Zustimmung des Mieterbundes. Doch in der Immobilienbranche herrscht blankes Entsetzen über den tiefen Eingriff des von CDU und SPD gebildeten Berliner Senats in das Eigentumsrecht.
"Der Kauf einer Eigentumswohnung ist der beste Schutz vor steigenden Mieten", sagte Einar Skjerven, Chef des Berliner Immobilienunternehmens Skjerven Group. Mieter könnten sich so auch Kündigungen entziehen. "Die Möglichkeit von Wohneigentum wird Mietern in Milieuschutzgebieten genommen." Die Wohneigentumsquote liegt in Berlin aktuell bei lediglich 14,8 Prozent, bundesweit liegt sie bei 45 Prozent.
"Wir sind gegen die geplante Umwandlungsverbotsverordnung in Berlin", sagte Niclas Karoff, Sprecher des Regionalvorstands Ost beim Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA). "Vom zweiten Waschbecken, einem Hänge-WC über die hochwertige Küche oder den Anbau eines Balkons können Bezirke schon heute in den so genannten Milieuschutzgebieten so ziemlich alles verbieten, was den Wohnwert erhöht." Jetzt solle es auch noch der Fantasie der Bezirke überlassen bleiben, ob die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erlaubt wird oder nicht. "Ein so tief greifender Eingriff in das Eigentum geht zu weit."
Das Umwandlungsverbot sei eine "marktwirtschaftliche Todsünde", wettert Jacopo Mingazzini, Vorstand der Accentro AG, die sich auf Wohnungsprivatisierungen konzentriert hat. "Die Mehrheit unserer Käufer sind normal verdienende Berliner Haushalte von Angestellten oder Beamten, die sich über Themen wie Altersvorsorge und Sicherheit der Ersparnisse Gedanken machen." Zudem seien die Mieter bei Privatisierungen umfassend geschützt.
Umwandlungsverbote gebe es in einigen Bundesländern schon seit Jahren, sagte Jürgen Kelber, Geschäftsführer der Immobilienfirma Dr. Lübke Kelber. In Hamburg sei allein 2012 in den drei damaligen Milieuschutzgebieten nur für ein einziges Miethaus die Umwandlung in Eigentumswohnungen erlaubt worden.
Seit Ende November 2013 gebe es eine solche Verordnung in Baden-Württemberg und seit März 2014 auch in Bayern. "Das Umwandlungsverbot schafft keine einzige zusätzliche Wohnung." Die Mieter seien ohnehin durch die geplante Mietpreisbremse geschützt. "Die Wohnungsknappheit ist der eigentliche Grund für den Mietpreisanstieg", so Kelber.
"Das Verbot trägt in keiner Weise zur Entlastung des Wohnungsmarktes bei", betont Dirk Wohltorf, Chef des Berliner Landesverbandes der Maklerorganisation IVD. Mietpreisbremse und der Milieuschutz würden "das Wohnraumangebot verknappen und Mieten in die Höhe treiben."
Quelle: Mieterbund lässt kein gutes Haar an Preisbremse (Die Welt)
Die Mietpreisbremse für Stadtquartiere mit Wohnungsmangel soll noch im Frühjahr Gesetz werden. Passiert das Gesetz Ende Januar oder Anfang Februar den Bundestag, dürfen Hauseigentümer und Verwalter dann voraussichtlich ab Jahresmitte bei Neuvermietungen ihrer Wohnungen nur noch zehn Prozent mehr Miete als die örtlichen Vergleichsmieten verlangen. Das soll aber nur in angespannten Wohnungsmärkten gelten, die die Länder festlegen müssen. Ausgenommen sind Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen.
Doch dem Deutschen Mieterbund gehen die geplanten Änderungen nicht weit genug. "Wir sind froh, dass die von uns seit Jahren geforderte Mietpreisbremse endlich kommt. Damit wird erstmals eine zivilrechtliche Regelung geschaffen, die extreme Preissteigerungen bei der Wiedervermietung von Wohnungen verhindern kann. Wir fürchten aber, dass nach zahlreichen Aufweichungen und Ausnahmen das Ziel des Gesetzes nicht erreicht werden kann", sagte Mieterbund-Präsident Franz-Georg Rips in Berlin. "Deshalb sind Nachbesserungen erforderlich."
Statt einer eindeutigen, bundesweit einheitlichen und unbefristet geltenden Mietpreisbremse sehe das Gesetz komplizierte Regelungen vor, nach denen die Bundesländer Lagen mit Wohnungsmangel feststellen müssten, kritisiert der Mieterbund. Die Länder müssten erst Verordnungen erlassen, in denen dann eine regional wirkende Mietpreisbremse für fünf Jahre gelten kann.
Keine zügige Einführung, zu viele Ausnahmen
Die ausufernde Begründungspflicht zusammen mit einem vorgeschriebenen Maßnahmeplan der Landesregierungen, wie in den Gebieten mit Wohnungsmangel Abhilfe geschaffen werden soll, würden eine zügige Einführung der Mietpreisbremse verhindern. "Es wird Länder mit und ohne Mietpreisbremse geben", befürchtet der Mieterbund-Präsident.
Kritisiert wird auch, dass die Mietpreisbremse nicht für Wohnungen gelten soll, die nach Oktober 2014 erstmals vermietet wurden sowie für umfassend modernisierte Immobilien. Hat ein Vermieter schon bisher eine Miete verlangt, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, darf er diese überhöhte Miete auch nach einem Mieterwechsel weiter verlangen.
"Mit dieser Bestandsschutzregelung legalisiert der Gesetzgeber objektiven Mietpreiswucher", behauptet der Mieterbund. Die zahlreichen Ausnahmetatbestände würden die Regel – die Mietpreisbegrenzung bei zehn Prozent oberhalb der Vergleichsmiete – zur Ausnahme machen. Der Mieterbund empört sich auch darüber, dass es keine Sanktionen für Vermieter gebe, die die Mietpreisbremse ignorierten. Es müsse selbstverständlich sein, dass Vermieter die zu viel und zu Unrecht geforderten oder erhaltenen Mieten vom ersten Tag des Mietverhältnisses an zurückzahlen sollten.
Vorgesehen ist aber eine Rückzahlung beziehungsweise Reduzierung der Mieten erst von dem Zeitpunkt an, zu dem der Mieter den Gesetzverstoß erfolgreich gerügt hat. Verbandschef Rips: "Das ist eine Einladung an Vermieter, die Regelung zur Mietpreisbremse zu missachten".
In Ballungszentren fehlt bezahlbarer Wohnraum
Das Mitte 2014 von der Bundesregierung und Verbänden angeschobene Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen hat nach Ansicht des Mieterbundes bislang noch keine "konkreten Handlungsansätze" gebracht. Dabei fehle es gerade in den Ballungszentren aber auch in mittleren Städten an bezahlbarem Wohnraum. Jährlich müssten in Deutschland 250.000 Wohnungen neu gebaut werden, vor allem auch solche, die sich ein Durchschnittsverdiener leisten könne.
Die Kommunen sollten dafür Bauland zu bezahlbaren Preisen überlassen und die Grundstücksvergabe an soziale Kriterien knüpfen. Neue Abschreibungsregeln sollten zudem den Neubau befördern, sagte Rips. "Wir brauchen mehr Kapital, das sich im Wohnungsbau engagiert."
Die weiteren Neuerungen im Mietrecht, die die Bundesregierung in diesem Jahr noch angehen will, finden beim Mieterbund nur wenig Beifall. Geplant ist, nach energetischer Modernisierung der Häuser nur noch zehn statt bisher elf Prozent der Kosten auf die Mieter umzulegen und das auch nur für die Dauer der Amortisationszeit. Der Mieterbund stellt sich eine weitaus geringere Umlage vor.
Und bei der Qualifizierung der Mietspiegel sollten für die Ermittlung der Vergleichsmieten in einer Kommune die Verträge der letzten zehn Jahre berücksichtigt werden. Nach den jetzigen Vorstellungen sollte ein Zeitraum von nur vier Jahren für die Feststellung der Vergleichsmieten herangezogen werden.
In Berlin gibt es besonders wenig Wohneigentum
Die für die Hauptstadt geplante Genehmigungspflicht der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in den 21 Milieuschutzgebieten findet verständlicherweise die Zustimmung des Mieterbundes. Doch in der Immobilienbranche herrscht blankes Entsetzen über den tiefen Eingriff des von CDU und SPD gebildeten Berliner Senats in das Eigentumsrecht.
"Der Kauf einer Eigentumswohnung ist der beste Schutz vor steigenden Mieten", sagte Einar Skjerven, Chef des Berliner Immobilienunternehmens Skjerven Group. Mieter könnten sich so auch Kündigungen entziehen. "Die Möglichkeit von Wohneigentum wird Mietern in Milieuschutzgebieten genommen." Die Wohneigentumsquote liegt in Berlin aktuell bei lediglich 14,8 Prozent, bundesweit liegt sie bei 45 Prozent.
"Wir sind gegen die geplante Umwandlungsverbotsverordnung in Berlin", sagte Niclas Karoff, Sprecher des Regionalvorstands Ost beim Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA). "Vom zweiten Waschbecken, einem Hänge-WC über die hochwertige Küche oder den Anbau eines Balkons können Bezirke schon heute in den so genannten Milieuschutzgebieten so ziemlich alles verbieten, was den Wohnwert erhöht." Jetzt solle es auch noch der Fantasie der Bezirke überlassen bleiben, ob die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erlaubt wird oder nicht. "Ein so tief greifender Eingriff in das Eigentum geht zu weit."
Umwandlungsverbot sei eine "marktwirtschaftliche Todsünde"
Das Umwandlungsverbot sei eine "marktwirtschaftliche Todsünde", wettert Jacopo Mingazzini, Vorstand der Accentro AG, die sich auf Wohnungsprivatisierungen konzentriert hat. "Die Mehrheit unserer Käufer sind normal verdienende Berliner Haushalte von Angestellten oder Beamten, die sich über Themen wie Altersvorsorge und Sicherheit der Ersparnisse Gedanken machen." Zudem seien die Mieter bei Privatisierungen umfassend geschützt.
Umwandlungsverbote gebe es in einigen Bundesländern schon seit Jahren, sagte Jürgen Kelber, Geschäftsführer der Immobilienfirma Dr. Lübke Kelber. In Hamburg sei allein 2012 in den drei damaligen Milieuschutzgebieten nur für ein einziges Miethaus die Umwandlung in Eigentumswohnungen erlaubt worden.
Seit Ende November 2013 gebe es eine solche Verordnung in Baden-Württemberg und seit März 2014 auch in Bayern. "Das Umwandlungsverbot schafft keine einzige zusätzliche Wohnung." Die Mieter seien ohnehin durch die geplante Mietpreisbremse geschützt. "Die Wohnungsknappheit ist der eigentliche Grund für den Mietpreisanstieg", so Kelber.
"Das Verbot trägt in keiner Weise zur Entlastung des Wohnungsmarktes bei", betont Dirk Wohltorf, Chef des Berliner Landesverbandes der Maklerorganisation IVD. Mietpreisbremse und der Milieuschutz würden "das Wohnraumangebot verknappen und Mieten in die Höhe treiben."
Quelle: Mieterbund lässt kein gutes Haar an Preisbremse (Die Welt)