Mai 2015: Berlin: Mietpreisbremse mit Gaspedal

• Neuabschlussmieten oftmals unter Niveau der Mietpreisbremse
• Deutliche Mietsteigerungen nur nach umfassender Sanierung
• Mietpreisbremse: Geringverdiener sind die Verlierer

Die Neuabschlussmieten für Bestandswohnungen in Berlin sind in den vergangenen zwei Jahren in Standardwohnlagen auf rund 7,40 €/m² und in Vorzugswohnlagen auf rund 8,80 €/m² gestiegen. Das entspricht einer jährlichen Steigerung um 3,6 Prozent beziehungsweise 2,4 Prozent. Dies geht aus dem aktuellen IVD-Marktmietspiegel für Geschosswohnungsbau in Berlin hervor, der erstmalig auch Mieten für den Erstbezug nach umfassender Modernisierung und neugebauter Wohnungen zum Stichtag 1. Mai 2015 erfasst. „Der Marktmietspiegel belegt, dass in den größten Teilen der Stadt die Neuabschlussmieten für Bestandswohnungen unterhalb der gesetzlichen Deckelung durch die Mietpreisbremse liegen. Zudem ist zu beobachten, dass vorrangig die Randbezirke mit niedrigem Mietniveau überdurchschnittliche Mietzuwächse aufweisen. Aufgrund der Gültigkeit der Mietpreisebremse für das gesamte Stadtgebiet könnte das Gesetz in vielen Lagen eher zum Gaspedal werden, wenn unsichere Vermieter ihre Mietpreise an den gesetzlich konstruierten Wert nach oben hin anpassen. Das vom Senat gut gemeinte Gesetz übervorteilt eh nur wenige Hauptstädter, die in nachgefragten Lagen auch bereit gewesen wären eine höhere Miete zu zahlen. Auf diese Weise wird die Mietpreisbremse zum Mietensenkungsprogramm für den Mittelstand in nachgefragten Wohnlagen“, sagt Dirk Wohltorf, Vorstandsvorsitzender des IVD Berlin Brandenburg.

Im Gegensatz zum vom Berliner Senat herausgegeben Berliner Mietspiegel erfasst der IVD-Marktmietspiegel ausschließlich Neuabschlussmieten stichtagsbezogen und unterscheidet nach Wohn- und Bezirkslagen. Auf diese Weise entsteht ein genauer Eindruck der aktuellen Situation am Mietmarkt. Zum Vergleich: Der Berliner Mietspiegel errechnet einen Mittelwert der Mieten aus den vergangenen vier Jahren, unterscheidet nicht nach Bezirkslagen und nimmt keinen repräsentativen Schnitt in die Auswertung auf, weil die Teilnahme im Gegensatz zum z.B. Zensus freiwillig ist. Eine glaubwürdige Betrachtung des Marktes wird so unmöglich.

Modernisierte Wohnungen und Neubauten teurer als Bestandsobjekte

Für Erstbezüge nach umfassender Modernisierung und in Neubauten liegt das Niveau der Neuabschlussmieten mit rund 22 bzw. rund 38 Prozent deutlich über den marktüblichen Bestandsmieten. „Diese Preise sind jedoch entsprechenden Investitionen und damit üblichen marktwirtschaftlichen Gesetzmäßigkeiten geschuldet. Das bedeutet, dass für aufwändige Modernisierungen eine entsprechende Gegenleistung in Form einer höheren Miete erfolgt“, erklärt Katja Giller, Vorsitzende des Wertermittlungsausschusses, die die Daten des IVD-Marktmietspiegels federführend auswertet.



Während innenstadtnahe und zentrale Lagen weiterhin im Fokus der Mietinteressenten stehen, werden auch neue Lagen interessant. Spitzenreiter bei den durchschnittlichen Mietzuwächsen für Bestandwohnungen sind Standardwohnlagen in Marzahn-Hellersdorf mit einer durchschnittlichen Steigerung von jährlich rund 6,75 Prozent und Treptow-Köpenick mit rund 5,75 Prozent. „Es ist zu beobachten, dass vorrangig die Randbezirke mit niedrigem Mietniveau überdurchschnittliche Mietzuwächse aufweisen“, erklärt Giller. Bei den Vorzugswohnlagen verzeichnet allein Lichtenberg eine durchschnittliche Mietsteigerung von mehr als vier Prozent. Die Vorzugslagen von Steglitz-Zehlendorf verzeichnen ein konstantes Mietniveau und die Mieten in den Vorzugslagen von Berlin-Mitte sind in den vergangenen zwei Jahren lediglich um 0,75 Prozent gestiegen. Sie liegen damit unterhalb der üblichen Verbraucherpreisentwicklung.

Mietwohnungen verschwinden vom Markt

Nachdem Berlin im Juni als erstes Bundesland die Mietpreisbremse eingeführt hat, dürfen Mieten bei Neuvermietungen maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen sind Wohnungen, die schon zuvor teurer vermietet wurden. „Auch umfassend sanierte Wohnungen und Neubauten betrifft das nicht. Eine Vermietung für maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete wäre für diese Immobilien auch wirtschaftlich untragbar“, so Dirk Wohltorf.



Für jene Bestandswohnungen, die aufgrund der Mietpreisbremse nun günstiger werden müssten, erwarten die Immobilienexperten, dass diese vom Mietmarkt verschwinden und mit Blick auf das derzeit hohe Kaufpreisniveau verkauft werden. In Mietwohnanlagen kann die Mietpreisbremse außerdem zu Abstrichen bei der Bewirtschaftung und Instandhaltung führen. Der IVD beobachtet zudem einen weiteren Trend: Wohnungen in nachgefragten Lagen werden aufgrund der gesetzlichen Regulierung zu etwas günstigeren Neuvertragsmieten angeboten. Damit steigt die Zahl der Interessenten - darunter zunehmend sozial schwächere Personen, denen die Wohnung sonst zu teuer gewesen wäre. Gerade sie sollen durch die Mietpreisbremse immerhin entlastet und so Verdrängungseffekte in Ballungszentren gestoppt werden. „Die Praxis zeigt allerdings, dass Vermieter sich auch weiterhin für Mietinteressenten mit einem hohen und gesicherten Einkommen entscheiden. Der finanziell schwache Wohnungssuchende wird trotz Mietpreisbremse in begehrten Wohnlagen keine Wohnung bekommen“, so Dirk Wohltorf. „Was eine so nachgefragte Region benötigt, ist die Bereitstellung von mehr Wohnraum, um den Druck vom Markt zu nehmen und Preissteigerungen im Verkauf sowie bei den Mieten wieder zu dämpfen und in einen neuen wirtschaftlichen Zyklus zu bringen.“