April 2016: Frohnau - Das Hoch im Nordwesten der Hauptstadt!
AUCH 2016 STEIGEN DIE IMMOBILIENPREISE IN FROHNAU! WENN SICH JUNGE FAMILIEN SOWIE ENTSCHEIDER AUS WIRTSCHAFT, POLITIK, SPORT UND GESELLSCHAFT EINEN WOHNORT IN BERLIN SUCHEN, STEHT FROHNAU IM FOKUS. DAS HISTORISCHE VILLENVIERTEL IM NORDWESTEN BERLINS ZÄHLT ZU BERLINS ERSTEN ADRESSEN UND IST GEFRAGT WIE NIE ZUVOR!
Die knapp 17.000 Frohnauer, die sich auf 9.200 Haushalte verteilen, zählen zu Berlins Topverdienern. Bei der Berliner Kaufkraft liegt Frohnau auf Platz zwei unter allen Berliner Ortsteilen nur hinter Dahlem: Die Kaufkraft pro Einwohner im Jahr 2016 beträgt in Frohnau rund 28.500 Euro. Das sind 30 % mehr als die durchschnittliche Kaufkraft in Deutschland. Ebenfalls ein Spitzenwert ist die Kaufkraft je Haushalt – sie liegt im Jahr 2016 bei rund 52.000 Euro. Im Berlin-Vergleich ganz unten liegen in Frohnau nur die Kriminalitätsrate und die Arbeitslosenzahl. Und darüber freut man sich im Nordwesten der Hauptstadt.
Und so ist es nachvollziehbar, wenn der „Plötz Immobilienführer“, die „Berliner Morgenpost“, das Wirtschaftsmagazin „Capital“ und Europas größtes Immobilienmagazin „Bellevue“ Frohnau zur „Königsklasse der Berliner Wohnstandorte“ zählen. Geheimtipp Frohnau? Das war einmal!
Viele Gründe sprechen für Frohnau. Junge Familien fühlen sich hier besonders wohl – und das nicht nur wegen der guten Luft und der Wälder und Parks. Frohnau bietet viele Sport- und Freizeitmöglichkeiten, exzellente Schulen und Kitas, außerdem den direkten Anschluss an die S-Bahn. In nur 25 Minuten ist man mit der Linie S1, ohne Umstieg, am Potsdamer Platz oder in der Friedrichstraße. Der Kurfürstendamm ist mit dem Auto über die nahe gelegene Stadtautobahn in weniger als 25 Minuten erreichbar.
Frohnau bietet fast alles: Rund um die gärtnerisch großzügig angelegten Plätze Ludolfingerplatz und Zeltinger Platz gibt es hervorragende Einkaufsmöglichkeiten für Jung und Alt, Läden für den täglichen Bedarf, Feinkost- und Gemüseläden, Apotheken, Buchhandlung, Boutiquen, Post und Banken und ab 2017 auch wieder einen großen Drogeriemarkt. Natürlich bietet die Gegend auch gute Restaurants – von schick italienisch über feurig-mexikanisch und rustikal balkanesisch bis zu erlesenen Delikatessen bei guten Weinen. Sportlich wird es beim Tennis und Golf oder beim Reiten und Fußball rund um den Poloplatz.
WEITERHIN ÜBERSTEIGT DIE NACHFRAGE NACH IMMOBILIEN IN FROHNAU DAS ANGEBOT
Die gefragtesten Wohnlagen befinden sich rings um die Ortsmitte, um den Zeltinger Platz und den Ludolfingerplatz. Die Welfenallee, die Wiltinger Straße, der Edelhofdamm, der Sigismundkorso, der Maximilliankorso, der Karmeliterweg und der Ludolfingerweg zählen zu den begehrtesten Straßen Frohnaus. Vor allem die Nachfrage nach Villen, Landhäusern und Einfamilienhäusern ist in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Sanierte und hochwertige Villen brachten in den vergangenen Jahren Kaufpreise zwischen 900.000 und 1,5 Mio. Euro.
Was Baugrundstücke betrifft, so übersteigt die Nachfrage seit Jahren deutlich das Angebot. Potenzielle Bauherren bezahlen in besonders guten Frohnauer Lagen bis zu 500 Euro pro Quadratmeter. Frohnau ist insgesamt in fünf verschiedene Bodenrichtwertzonen eingeteilt. Der offizielle Bodenrichtwert 2016 für die Bodenrichtwertzone „Nr. 1967“ in der rund 75 % der Frohnauer Immobilien liegen, wurde im Frühjahr 2016 von 360 Euro auf 410 Euro je Quadratmeter Bauland erhöht. Dieser Wert ist somit im siebten Jahr in Folge gestiegen und hat in den letzten acht Jahren fast verdoppelt! Die Bereiche östlich der B 96 (310 Euro/+19 %), nördlich der Schönfließer Straße und Gollanczstraße (260 Euro/+18 %), nördlich der Schönfließer Straße und südlich des Bergfelder Wegs (260 Euro/+18 %) und die Invalidensiedlung (200 Euro/+18 %) werden weiterhin deutlich niedriger gehandelt. Im Jahr 2015 konnten wir Verkäufe von Baugrundstücken in Frohnau zwischen 282 Euro und 478 Euro vermitteln und beobachten. Den Höchstwert 2015 erzielte ein Grundstück Im Amseltal.
Experten-TIPP: Aufgrund der geltenden Frohnauer Erhaltungsverordnung muss jeder Abriss vom Bauamt Reinickendorf genehmigt werden. Ungenehmigte Abrisse in Frohnau können mit einem Bußgeld von bis zu € 25.000 geahndet werden!
Die hohe Nachfrage nach Einfamilienhäusern spiegelt sich in den steigenden Preisen wider. Besonders das Preissegment zwischen 450.000 und 800.000 Euro wird sehr stark nachgefragt. Sehr beliebt bei Käufern sind deswegen auch Einfamilienhäuser aus den Zwanziger- und Dreißigerjahren. Nach dem Kauf werden diese üblicherweise kernsaniert oder modernisiert. Diese Häuser stehen meist auf Grundstücken von 700 bis 1.000 Quadratmetern Fläche und bieten 150 bis 200 Quadratmeter Wohnfläche zuzüglich Keller. Auch hier sind deutlich steigende Preise, bei anhaltend großer Nachfrage, zu verzeichnen.
Das Mietangebot in Frohnau ist knapp. Einfamilienhäuser werden meist kurzfristig für 1.500 bis 2.500 Euro Nettokaltmiete vermietet, hochwertige Villen auch für 3.000 Euro Nettokaltmiete und mehr. Für Mietwohnungen werden in Frohnau je nach Qualität und Lage Mietpreise von 7 bis 10 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Eine Besonderheit in Frohnau ist die geringe Neubautätigkeit bei Wohnungen. Aufgrund der niedrigen Grundflächenzahl (GRZ) von 0,2 und der Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,3 rechnet es sich für einen Bauträger wirtschaftlich nicht, Eigentumswohnungen oder Mietwohnungen zu bauen. Aufgrund des hohen Bodenwertniveaus und der begrenzten Bebauungsmöglichkeit von Grundstücken wird hier der Engpass – insbesondere an altersgerechten Wohnungen – noch deutlich steigen. Im Jahr 2015 wurden rund 20 bezugsfreie Eigentumswohnungen und 3 vermietete Eigentumswohnungen in Frohnau verkauft. Eigentumswohnungen werden je nach Ausstattung, Baujahr und Größe zwischen 1.284 Euro und 3.425 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gehandelt. Der Durchschnittspreis bei einer normal ausgestatteten Wohnung beträgt 1.693 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (Baujahr 1900 – 1940), 1.942 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (Baujahr 1950 – 1989) und 2.592 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (Baujahr 1990 – 2015).
Fertighäuser aus den 60er/70er und 80er Jahren werden teilweise deutlich geringer gehandelt.
Fazit: Frohnau – jetzt und in Zukunft attraktiv
Für 2016 prognostizieren wir für Frohnau eine weiterhin starke Nachfrage mit weiter anziehenden Preisen. Der Bodenrichtwert ist mit € 410 mittlerweile fair bewertet, wobei enorme Schwankungen, von +/- 25% aufgrund der Mikrolage, bestehen bleiben werden.
Die knapp 17.000 Frohnauer, die sich auf 9.200 Haushalte verteilen, zählen zu Berlins Topverdienern. Bei der Berliner Kaufkraft liegt Frohnau auf Platz zwei unter allen Berliner Ortsteilen nur hinter Dahlem: Die Kaufkraft pro Einwohner im Jahr 2016 beträgt in Frohnau rund 28.500 Euro. Das sind 30 % mehr als die durchschnittliche Kaufkraft in Deutschland. Ebenfalls ein Spitzenwert ist die Kaufkraft je Haushalt – sie liegt im Jahr 2016 bei rund 52.000 Euro. Im Berlin-Vergleich ganz unten liegen in Frohnau nur die Kriminalitätsrate und die Arbeitslosenzahl. Und darüber freut man sich im Nordwesten der Hauptstadt.
Und so ist es nachvollziehbar, wenn der „Plötz Immobilienführer“, die „Berliner Morgenpost“, das Wirtschaftsmagazin „Capital“ und Europas größtes Immobilienmagazin „Bellevue“ Frohnau zur „Königsklasse der Berliner Wohnstandorte“ zählen. Geheimtipp Frohnau? Das war einmal!
FROHNAU – Kurs Nordwest
Viele Gründe sprechen für Frohnau. Junge Familien fühlen sich hier besonders wohl – und das nicht nur wegen der guten Luft und der Wälder und Parks. Frohnau bietet viele Sport- und Freizeitmöglichkeiten, exzellente Schulen und Kitas, außerdem den direkten Anschluss an die S-Bahn. In nur 25 Minuten ist man mit der Linie S1, ohne Umstieg, am Potsdamer Platz oder in der Friedrichstraße. Der Kurfürstendamm ist mit dem Auto über die nahe gelegene Stadtautobahn in weniger als 25 Minuten erreichbar.
Frohnau bietet fast alles: Rund um die gärtnerisch großzügig angelegten Plätze Ludolfingerplatz und Zeltinger Platz gibt es hervorragende Einkaufsmöglichkeiten für Jung und Alt, Läden für den täglichen Bedarf, Feinkost- und Gemüseläden, Apotheken, Buchhandlung, Boutiquen, Post und Banken und ab 2017 auch wieder einen großen Drogeriemarkt. Natürlich bietet die Gegend auch gute Restaurants – von schick italienisch über feurig-mexikanisch und rustikal balkanesisch bis zu erlesenen Delikatessen bei guten Weinen. Sportlich wird es beim Tennis und Golf oder beim Reiten und Fußball rund um den Poloplatz.
WEITERHIN ÜBERSTEIGT DIE NACHFRAGE NACH IMMOBILIEN IN FROHNAU DAS ANGEBOT
Die gefragtesten Wohnlagen befinden sich rings um die Ortsmitte, um den Zeltinger Platz und den Ludolfingerplatz. Die Welfenallee, die Wiltinger Straße, der Edelhofdamm, der Sigismundkorso, der Maximilliankorso, der Karmeliterweg und der Ludolfingerweg zählen zu den begehrtesten Straßen Frohnaus. Vor allem die Nachfrage nach Villen, Landhäusern und Einfamilienhäusern ist in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Sanierte und hochwertige Villen brachten in den vergangenen Jahren Kaufpreise zwischen 900.000 und 1,5 Mio. Euro.
Preise für Baugrundstücke in Frohnau legen weiter deutlich zu
Was Baugrundstücke betrifft, so übersteigt die Nachfrage seit Jahren deutlich das Angebot. Potenzielle Bauherren bezahlen in besonders guten Frohnauer Lagen bis zu 500 Euro pro Quadratmeter. Frohnau ist insgesamt in fünf verschiedene Bodenrichtwertzonen eingeteilt. Der offizielle Bodenrichtwert 2016 für die Bodenrichtwertzone „Nr. 1967“ in der rund 75 % der Frohnauer Immobilien liegen, wurde im Frühjahr 2016 von 360 Euro auf 410 Euro je Quadratmeter Bauland erhöht. Dieser Wert ist somit im siebten Jahr in Folge gestiegen und hat in den letzten acht Jahren fast verdoppelt! Die Bereiche östlich der B 96 (310 Euro/+19 %), nördlich der Schönfließer Straße und Gollanczstraße (260 Euro/+18 %), nördlich der Schönfließer Straße und südlich des Bergfelder Wegs (260 Euro/+18 %) und die Invalidensiedlung (200 Euro/+18 %) werden weiterhin deutlich niedriger gehandelt. Im Jahr 2015 konnten wir Verkäufe von Baugrundstücken in Frohnau zwischen 282 Euro und 478 Euro vermitteln und beobachten. Den Höchstwert 2015 erzielte ein Grundstück Im Amseltal.
Experten-TIPP: Aufgrund der geltenden Frohnauer Erhaltungsverordnung muss jeder Abriss vom Bauamt Reinickendorf genehmigt werden. Ungenehmigte Abrisse in Frohnau können mit einem Bußgeld von bis zu € 25.000 geahndet werden!
Einfamilienhäuser in Frohnau
Die hohe Nachfrage nach Einfamilienhäusern spiegelt sich in den steigenden Preisen wider. Besonders das Preissegment zwischen 450.000 und 800.000 Euro wird sehr stark nachgefragt. Sehr beliebt bei Käufern sind deswegen auch Einfamilienhäuser aus den Zwanziger- und Dreißigerjahren. Nach dem Kauf werden diese üblicherweise kernsaniert oder modernisiert. Diese Häuser stehen meist auf Grundstücken von 700 bis 1.000 Quadratmetern Fläche und bieten 150 bis 200 Quadratmeter Wohnfläche zuzüglich Keller. Auch hier sind deutlich steigende Preise, bei anhaltend großer Nachfrage, zu verzeichnen.
Mietwohnungen und Eigentumswohnungen kaum im Angebot
Das Mietangebot in Frohnau ist knapp. Einfamilienhäuser werden meist kurzfristig für 1.500 bis 2.500 Euro Nettokaltmiete vermietet, hochwertige Villen auch für 3.000 Euro Nettokaltmiete und mehr. Für Mietwohnungen werden in Frohnau je nach Qualität und Lage Mietpreise von 7 bis 10 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Eine Besonderheit in Frohnau ist die geringe Neubautätigkeit bei Wohnungen. Aufgrund der niedrigen Grundflächenzahl (GRZ) von 0,2 und der Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,3 rechnet es sich für einen Bauträger wirtschaftlich nicht, Eigentumswohnungen oder Mietwohnungen zu bauen. Aufgrund des hohen Bodenwertniveaus und der begrenzten Bebauungsmöglichkeit von Grundstücken wird hier der Engpass – insbesondere an altersgerechten Wohnungen – noch deutlich steigen. Im Jahr 2015 wurden rund 20 bezugsfreie Eigentumswohnungen und 3 vermietete Eigentumswohnungen in Frohnau verkauft. Eigentumswohnungen werden je nach Ausstattung, Baujahr und Größe zwischen 1.284 Euro und 3.425 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gehandelt. Der Durchschnittspreis bei einer normal ausgestatteten Wohnung beträgt 1.693 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (Baujahr 1900 – 1940), 1.942 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (Baujahr 1950 – 1989) und 2.592 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (Baujahr 1990 – 2015).
Fertighäuser aus den 60er/70er und 80er Jahren werden teilweise deutlich geringer gehandelt.
Fazit: Frohnau – jetzt und in Zukunft attraktiv
Für 2016 prognostizieren wir für Frohnau eine weiterhin starke Nachfrage mit weiter anziehenden Preisen. Der Bodenrichtwert ist mit € 410 mittlerweile fair bewertet, wobei enorme Schwankungen, von +/- 25% aufgrund der Mikrolage, bestehen bleiben werden.