Januar 2018: Frohnau - Das Hoch im Nordwesten der Hauptstadt
AUCH IM JAHR 2018 WERDEN IMMOBILEN IN FROHNAU IMMER WERTVOLLER. WENN SICH JUNGE FAMILIEN SOWIE ENTSCHEIDER AUS WIRTSCHAFT, POLITIK, SPORT UND GESELLSCHAFT EINEN WOHNORT IN BERLIN SUCHEN, STEHT FROHNAU IM FOKUS. DAS HISTORISCHE VILLENVIERTEL IM NORDWESTEN BERLINS ZÄHLT ZU BERLINS ERSTEN ADRESSEN UND IST GEFRAGT WIE NIE ZUVOR!
Frohnau heißt Kaufkraft, Wohlstand, Ruhe und Entspannung. Die knapp 17.000 Frohnauer, die in 9.100 Haushalten leben, zählen zu Berlins Topverdienern. Bei der Kaufkraft liegt Frohnau auf einem der vordersten Plätze Berlins. Die Kaufkraft pro Einwohner im Jahr 2018 beträgt in Frohnau rund 29.500 Euro. Das sind 28% mehr als die durchschnittliche Kaufkraft in Deutschland und 40% mehr als die durchschnittliche Kaufkraft der Hauptstadt. Und was liegt im Berlin-Vergleich ganz unten? Und das ist eine gute Nachricht: In Frohnau sind nur die Kriminalitätsrate und die Arbeitslosenzahl Schlusslicht im Berlin-Ranking. Und darüber freut sich der Nordwesten der Hauptstadt! Und so ist es nachvollziehbar, wenn der „Plötz Immobilienführer“, die „Berliner Morgenpost“, das Wirtschaftsmagazin „Capital“ und Europas größtes Immobilienmagazin „Bellevue“ Frohnau zur „Königsklasse der Berliner Wohnstandorte“ zählen. Geheimtipp Frohnau? Das ist lange her!
Viele Gründe sprechen für Frohnau. Junge Familien fühlen sich hier besonders wohl – und das nicht nur wegen der guten Luft und der vielen schönen Wälder und Parks.
Frohnau bietet viele Sport- und Freizeitmöglichkeiten, exzellente Schulen und Kitas, außerdem den direkten Anschluss an die S-Bahn. In nur 25 Minuten ist man mit der Linie S1 ohne Umstieg am Potsdamer Platz oder in der Friedrichstraße. Der Kurfürstendamm ist mit dem Auto über die nahe Stadtautobahn in weniger als 30 Minuten erreichbar. Frohnau bietet fast alles: Rund um die großzügig angelegten Plätze Ludolfingerplatz und Zeltinger Platz gibt es hervorragende Einkaufsmöglichkeiten für Jung und Alt, Läden für den täglichen Bedarf, Feinkost- und Gemüseläden, Apotheken, Buchhandlung, Boutiquen, Post und Banken. Und ab Herbst/Winter 2018 wird es auch wieder einen großen Drogeriemarkt sowie weitere neue Geschäfte im „Kasinoturm-Ensemble“ geben. Natürlich bietet die Gegend auch gute Restaurants – von schick italienisch über feurig- mexikanisch und rustikal-balkanesisch bis zu erlesenen Delikatessen bei guten Weinen. Sportlich wird es beim Tennis und Golf und beim Reiten und Fußball rund um den Poloplatz.
Die gefragtesten Wohnlagen befinden sich um die Ortsmitte, um den Zeltinger Platz und den Ludolfingerplatz. Die Welfenallee, die Wiltinger Straße, der Edelhofdamm, der Sigismundkorso, der Maximiliankorso, der Karmeliterweg und der Ludolfingerweg zählen zu den begehrtesten Straßen Frohnaus. Vor allem die Nachfrage nach Villen, Landhäusern und Einfamilienhäusern ist in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Im vergangenen Jahr wurden sechs Immobilien im siebenstelligen Bereich verkauft. Den Höchstpreis erzielte im November 2017 eine luxuriöse und denkmalgeschütze Villa in Frohnau, die für gut 2.600.000 Euro verkauft wurde. Der höchste Kaufpreis der je in Frohnau für eine Wohnimmobilie bezahlt wurde!
Was Baugrundstücke betrifft, so übersteigt die Nachfrage seit Jahren deutlich das Angebot. Zukünftige Bauherren bezahlen in besonders guten Frohnauer Lagen – unter Anrechnung der meist noch anfallenden Abrisskosten der alten Bestandshäuser - bis zu 700 Euro pro Quadratmeter. Frohnau ist in fünf verschiedene Bodenrichtwertzonen eingeteilt. Der offizielle Bodenrichtwert 2018 für die Bodenrichtwertzone „Nr. 1967“, in der rund 75% der Frohnauer Immobilien liegen, wurde 2018 von 510 Euro auf 600 Euro je Quadratmeter Bauland erhöht. Dieser Wert ist somit im elften Jahr in Folge gestiegen und hat die bisherigen Höchstpreise von 1994 (DM 1.000) bzw. 2017 (€ 510) deutlich überholt. Die Bereiche östlich der B 96 (410 Euro/+11 %), nördlich der Schönfließer Straße und Gollanczstraße (340 Euro/+10 %), nördlich der Schönfließer Straße und südlich des Bergfelder Wegs (340 Euro/+10 %) und die Invalidensiedlung (260 Euro/+9 %) sind zwar auch hochgestuft worden, werden aber dennoch weiterhin deutlich niedriger gehandelt. Im Jahr 2017 konnten wir Verkäufe von Baugrundstücken in Frohnau zwischen 451 und 670 Euro vermitteln und beobachten. Den Höchstwert im Jahr 2017 erzielte ein Grundstück in der Gawanstraße.
Die hohe Nachfrage nach Einfamilienhäusern spiegelt sich in den steigenden Preisen wider. Insbesondere freistehende Einfamilienhäuser im Preissegment zwischen 500.000 und 800.000 Euro sind sehr stark nachgefragt. Beliebt bei Käufern sind deswegen auch Einfamilienhäuser aus den Zwanziger- und Dreißigerjahren, die nach dem Kauf üblicherweise modernisiert oder kernsaniert
werden. Diese Häuser stehen meist auf Grundstücken von 700 bis 1.000 Quadratmetern Fläche und bieten 150 bis 200 Quadratmeter Wohnfläche zuzüglich Keller. Auch hier sind deutlich steigende Preise zu verzeichnen – bei anhaltend großer Nachfrage.
Das Mietangebot in Frohnau ist knapp. Einfamilienhäuser werden meist kurzfristig für 1.750 bis 2.500 Euro Nettokaltmiete vermietet, hochwertige Villen für 2.500 bis 3.000 Euro Nettokaltmiete.
Mieter in Wohnungen bezahlen in Frohnau je nach Qualität und Lage der Immobilie 8 bis 12 Euro pro Quadratmeter. Eine Besonderheit in Frohnau ist die geringe Neubautätigkeit bei Wohnungen. Aufgrund der niedrigen Grundflächenzahl (GRZ) von 0,2 und der Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,3 rechnet es sich für Bauträger wirtschaftlich nicht, Eigentumswohnungen oder Mietwohnungen zu bauen. Aufgrund des hohen Bodenwertniveaus und der begrenzten Bebauungsmöglichkeit von Grundstücken wird hier der Engpass – insbesondere an altersgerechten Wohnungen – noch deutlich steigen. Im Jahr 2017 wurden knapp 20 bezugsfreie Eigentumswohnungen in Frohnau verkauft, die je nach Ausstattung, Baujahr und Größe für 1.921 Euro bis 3.599 Euro je Quadratmeter Wohnfläche verkauft wurden. Der Durchschnittspreis bei einer normal ausgestatteten, bezugsfreien Eigentumswohnung betrug 2017 2.699 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.
Acht vermietete Eigentumswohnungen wechselten 2017 in Frohnau den Besitzer. Hier lag der niedrigste Verkaufswert bei 1.265 Euro, der Höchstpreis bei 2.913 Euro und der Durchschnittswert bei 2.109 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Also auch in Frohnau gilt: Vermietete Eigentumswohnungen kosten oft 10%-20% weniger als bezugsfreie Wohnungen.
Für 2018 prognostizieren wir eine weiterhin sehr starke Nachfrage. Die Preise werden weiter anziehen, solange die Zinsen auf ihrem historisch niedrigen Niveau bleiben. Der Bodenrichtwert ist mit 600 Euro mittlerweile fair bewertet – wobei enorme Schwankungen von bis zu 25 % aufgrund der Mikrolage bestehen bleiben werden. Im ersten Quartal 2018 haben wir mit einem Grundstückskaufvertrag bereits ziemlich deutlich die € 700 Euro Marke durchbrochen.
Es geht also 2018 mit steigenden Preisen erst einmal weiter!
Frohnau heißt Kaufkraft, Wohlstand, Ruhe und Entspannung. Die knapp 17.000 Frohnauer, die in 9.100 Haushalten leben, zählen zu Berlins Topverdienern. Bei der Kaufkraft liegt Frohnau auf einem der vordersten Plätze Berlins. Die Kaufkraft pro Einwohner im Jahr 2018 beträgt in Frohnau rund 29.500 Euro. Das sind 28% mehr als die durchschnittliche Kaufkraft in Deutschland und 40% mehr als die durchschnittliche Kaufkraft der Hauptstadt. Und was liegt im Berlin-Vergleich ganz unten? Und das ist eine gute Nachricht: In Frohnau sind nur die Kriminalitätsrate und die Arbeitslosenzahl Schlusslicht im Berlin-Ranking. Und darüber freut sich der Nordwesten der Hauptstadt! Und so ist es nachvollziehbar, wenn der „Plötz Immobilienführer“, die „Berliner Morgenpost“, das Wirtschaftsmagazin „Capital“ und Europas größtes Immobilienmagazin „Bellevue“ Frohnau zur „Königsklasse der Berliner Wohnstandorte“ zählen. Geheimtipp Frohnau? Das ist lange her!
FROHNAU – KURS NORDWEST
Viele Gründe sprechen für Frohnau. Junge Familien fühlen sich hier besonders wohl – und das nicht nur wegen der guten Luft und der vielen schönen Wälder und Parks.
Frohnau bietet viele Sport- und Freizeitmöglichkeiten, exzellente Schulen und Kitas, außerdem den direkten Anschluss an die S-Bahn. In nur 25 Minuten ist man mit der Linie S1 ohne Umstieg am Potsdamer Platz oder in der Friedrichstraße. Der Kurfürstendamm ist mit dem Auto über die nahe Stadtautobahn in weniger als 30 Minuten erreichbar. Frohnau bietet fast alles: Rund um die großzügig angelegten Plätze Ludolfingerplatz und Zeltinger Platz gibt es hervorragende Einkaufsmöglichkeiten für Jung und Alt, Läden für den täglichen Bedarf, Feinkost- und Gemüseläden, Apotheken, Buchhandlung, Boutiquen, Post und Banken. Und ab Herbst/Winter 2018 wird es auch wieder einen großen Drogeriemarkt sowie weitere neue Geschäfte im „Kasinoturm-Ensemble“ geben. Natürlich bietet die Gegend auch gute Restaurants – von schick italienisch über feurig- mexikanisch und rustikal-balkanesisch bis zu erlesenen Delikatessen bei guten Weinen. Sportlich wird es beim Tennis und Golf und beim Reiten und Fußball rund um den Poloplatz.
WEITERHIN ÜBERSTEIGT DIE NACHFRAGE NACH IMMOBILIEN DAS ANGEBOT IN FROHNAU
Die gefragtesten Wohnlagen befinden sich um die Ortsmitte, um den Zeltinger Platz und den Ludolfingerplatz. Die Welfenallee, die Wiltinger Straße, der Edelhofdamm, der Sigismundkorso, der Maximiliankorso, der Karmeliterweg und der Ludolfingerweg zählen zu den begehrtesten Straßen Frohnaus. Vor allem die Nachfrage nach Villen, Landhäusern und Einfamilienhäusern ist in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Im vergangenen Jahr wurden sechs Immobilien im siebenstelligen Bereich verkauft. Den Höchstpreis erzielte im November 2017 eine luxuriöse und denkmalgeschütze Villa in Frohnau, die für gut 2.600.000 Euro verkauft wurde. Der höchste Kaufpreis der je in Frohnau für eine Wohnimmobilie bezahlt wurde!
Frohnauer Bodenrichtwert erreicht Allzeithoch
Was Baugrundstücke betrifft, so übersteigt die Nachfrage seit Jahren deutlich das Angebot. Zukünftige Bauherren bezahlen in besonders guten Frohnauer Lagen – unter Anrechnung der meist noch anfallenden Abrisskosten der alten Bestandshäuser - bis zu 700 Euro pro Quadratmeter. Frohnau ist in fünf verschiedene Bodenrichtwertzonen eingeteilt. Der offizielle Bodenrichtwert 2018 für die Bodenrichtwertzone „Nr. 1967“, in der rund 75% der Frohnauer Immobilien liegen, wurde 2018 von 510 Euro auf 600 Euro je Quadratmeter Bauland erhöht. Dieser Wert ist somit im elften Jahr in Folge gestiegen und hat die bisherigen Höchstpreise von 1994 (DM 1.000) bzw. 2017 (€ 510) deutlich überholt. Die Bereiche östlich der B 96 (410 Euro/+11 %), nördlich der Schönfließer Straße und Gollanczstraße (340 Euro/+10 %), nördlich der Schönfließer Straße und südlich des Bergfelder Wegs (340 Euro/+10 %) und die Invalidensiedlung (260 Euro/+9 %) sind zwar auch hochgestuft worden, werden aber dennoch weiterhin deutlich niedriger gehandelt. Im Jahr 2017 konnten wir Verkäufe von Baugrundstücken in Frohnau zwischen 451 und 670 Euro vermitteln und beobachten. Den Höchstwert im Jahr 2017 erzielte ein Grundstück in der Gawanstraße.
HOHE NACHFRAGE NACH EINFAMILIENHÄUSERN
Die hohe Nachfrage nach Einfamilienhäusern spiegelt sich in den steigenden Preisen wider. Insbesondere freistehende Einfamilienhäuser im Preissegment zwischen 500.000 und 800.000 Euro sind sehr stark nachgefragt. Beliebt bei Käufern sind deswegen auch Einfamilienhäuser aus den Zwanziger- und Dreißigerjahren, die nach dem Kauf üblicherweise modernisiert oder kernsaniert
werden. Diese Häuser stehen meist auf Grundstücken von 700 bis 1.000 Quadratmetern Fläche und bieten 150 bis 200 Quadratmeter Wohnfläche zuzüglich Keller. Auch hier sind deutlich steigende Preise zu verzeichnen – bei anhaltend großer Nachfrage.
MIETWOHNUNGEN UND EIGENTUMSWOHNUNGEN SELTEN AM MARKT
Das Mietangebot in Frohnau ist knapp. Einfamilienhäuser werden meist kurzfristig für 1.750 bis 2.500 Euro Nettokaltmiete vermietet, hochwertige Villen für 2.500 bis 3.000 Euro Nettokaltmiete.
Mieter in Wohnungen bezahlen in Frohnau je nach Qualität und Lage der Immobilie 8 bis 12 Euro pro Quadratmeter. Eine Besonderheit in Frohnau ist die geringe Neubautätigkeit bei Wohnungen. Aufgrund der niedrigen Grundflächenzahl (GRZ) von 0,2 und der Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,3 rechnet es sich für Bauträger wirtschaftlich nicht, Eigentumswohnungen oder Mietwohnungen zu bauen. Aufgrund des hohen Bodenwertniveaus und der begrenzten Bebauungsmöglichkeit von Grundstücken wird hier der Engpass – insbesondere an altersgerechten Wohnungen – noch deutlich steigen. Im Jahr 2017 wurden knapp 20 bezugsfreie Eigentumswohnungen in Frohnau verkauft, die je nach Ausstattung, Baujahr und Größe für 1.921 Euro bis 3.599 Euro je Quadratmeter Wohnfläche verkauft wurden. Der Durchschnittspreis bei einer normal ausgestatteten, bezugsfreien Eigentumswohnung betrug 2017 2.699 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.
Acht vermietete Eigentumswohnungen wechselten 2017 in Frohnau den Besitzer. Hier lag der niedrigste Verkaufswert bei 1.265 Euro, der Höchstpreis bei 2.913 Euro und der Durchschnittswert bei 2.109 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Also auch in Frohnau gilt: Vermietete Eigentumswohnungen kosten oft 10%-20% weniger als bezugsfreie Wohnungen.
Fazit: Frohnau – In Berlin ganz oben
Für 2018 prognostizieren wir eine weiterhin sehr starke Nachfrage. Die Preise werden weiter anziehen, solange die Zinsen auf ihrem historisch niedrigen Niveau bleiben. Der Bodenrichtwert ist mit 600 Euro mittlerweile fair bewertet – wobei enorme Schwankungen von bis zu 25 % aufgrund der Mikrolage bestehen bleiben werden. Im ersten Quartal 2018 haben wir mit einem Grundstückskaufvertrag bereits ziemlich deutlich die € 700 Euro Marke durchbrochen.
Es geht also 2018 mit steigenden Preisen erst einmal weiter!