Februar 2019: Frohnau - Das Hoch im Nordwesten der Hauptstadt

DER FROHNAUER BODENRICHTWERT STEIGT 2019 AUF 660,- EURO!

AUCH IM JAHR 2019 WERDEN IMMOBILEN IN FROHNAU IMMER WERTVOLLER. WENN SICH JUNGE FAMILIEN SOWIE ENTSCHEIDER AUS WIRTSCHAFT, POLITIK, SPORT UND GESELLSCHAFT EINEN WOHNORT IN BERLIN SUCHEN, STEHT FROHNAU IM FOKUS. DAS HISTORISCHE VILLENVIERTEL IM NORDWESTEN BERLINS ZÄHLT ZU BERLINS ERSTEN ADRESSEN UND IST GEFRAGT WIE NIE ZUVOR!

FROHNAU – KURS NORDWEST

Viele Gründe sprechen für Frohnau. Junge Familien fühlen sich hier besonders wohl – und das nicht nur wegen der guten Luft und der vielen schönen Wälder und Parks.

Frohnau bietet viele Sport- und Freizeitmöglichkeiten, exzellente Schulen und Kitas, außerdem den direkten Anschluss an die S-Bahn. In nur 25 Minuten ist man mit der Linie S1 ohne Umstieg am Potsdamer Platz oder in der Friedrichstraße. Der Kurfürstendamm ist mit dem Auto über die nahe Stadtautobahn in weniger als 30 Minuten erreichbar. Frohnau bietet fast alles: Rund um die großzügig angelegten Plätze Ludolfingerplatz und Zeltinger Platz gibt es hervorragende Einkaufsmöglichkeiten für Jung und Alt, Läden für den täglichen Bedarf, Feinkost- und Gemüseläden, Apotheken, Buchhandlung, Boutiquen, Post und Banken. Und seit November 2018 gibt es auch wieder einen großen Drogeriemarkt sowie weitere neue Geschäfte im kernsanierten und erweiterten „Kasinoturm-Ensemble“.

WEITERHIN ÜBERSTEIGT DIE NACHFRAGE NACH IMMOBILIEN DAS ANGEBOT IN FROHNAU

Die gefragtesten Wohnlagen befinden sich um die Ortsmitte, um den Zeltinger Platz und den Ludolfingerplatz. Die Welfenallee, die Wiltinger Straße, der Edelhofdamm, der Sigismundkorso, der Maximiliankorso, der Karmeliterweg und der Ludolfingerweg zählen zu den begehrtesten Straßen Frohnaus. Vor allem die Nachfrage nach Villen, Landhäusern und Einfamilienhäusern ist in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Im vergangenen Jahr wurden elf Immobilien im siebenstelligen Bereich verkauft. Den Höchstpreis erzielte im Sommer 2018 eine hochwertige Villa im Fürstendamm, die für 1.900.000 Euro verkauft wurde. Der höchste Kaufpreis der 2018 in Reinickendorf für eine Wohnimmobilie bezahlt wurde!

FROHNAUER BODENRICHTWERT ERREICHT ALLZEITHOCH

Was Baugrundstücke betrifft, so übersteigt die Nachfrage seit Jahren deutlich das Angebot. Zukünftige Bauherren bezahlen in besonders guten Frohnauer Lagen – unter Anrechnung der meist noch anfallenden Abrisskosten der alten Bestandshäuser - bis zu 700 Euro pro Quadratmeter. Frohnau ist in fünf verschiedene Bodenrichtwertzonen eingeteilt. Der offizielle Bodenrichtwert 2019 für die Bodenrichtwertzone „Nr. 1967“, in der rund 75% der Frohnauer Immobilien liegen, wurde im Februar 2019 von 600 Euro auf 660 Euro je Quadratmeter Bauland erhöht. Dieser Wert ist somit im dreizehnten Jahr in Folge gestiegen und hat sich seit 2016 (210 Euro) mehr als verdreifacht!

Die Bereiche östlich der B 96 (450 Euro/+10%), nördlich der Schönfließer Straße und Gollanczstraße (370 Euro/+10%), nördlich der Schönfließer Straße und südlich des Bergfelder Wegs (370 Euro/+10%) und die Invalidensiedlung (290 Euro/+10%) sind zwar auch hochgestuft worden, werden aber dennoch weiterhin deutlich niedriger gehandelt. Im Jahr 2018 konnten wir Verkäufe von Baugrundstücken in Frohnau zwischen 358 und 702 Euro vermitteln und beobachten - innerhalb einer Bodenrichtwertzone! Den Höchstwert im Jahr 2018 erzielte ein Grundstück in der Eltviller Straße.

HOHE NACHFRAGE NACH EINFAMILIENHÄUSERN

Die hohe Nachfrage nach Einfamilienhäusern spiegelt sich in den steigenden Preisen wider. Insbesondere freistehende Einfamilienhäuser im Preissegment zwischen 600.000 und 800.000 Euro sind sehr stark nachgefragt. Beliebt bei Käufern sind deswegen auch Einfamilienhäuser aus den Zwanziger- und Dreißigerjahren, die nach dem Kauf üblicherweise modernisiert oder kernsaniert werden. Diese Häuser stehen meist auf Grundstücken von 700 bis 1.000 Quadratmetern Fläche und bieten 150 bis 200 Quadratmeter Wohnfläche zuzüglich Keller. Auch hier sind deutlich steigende Preise zu verzeichnen – bei anhaltend großer Nachfrage.

MIETWOHNUNGEN UND EIGENTUMSWOHNUNGEN SELTEN AM MARKT

Das Mietangebot in Frohnau ist knapp. Einfamilienhäuser werden meist kurzfristig für 1.750 bis 2.500 Euro Nettokaltmiete vermietet, hochwertige Villen für 2.500 bis 3.500 Euro Nettokaltmiete.

Mieter in Wohnungen bezahlen in Frohnau je nach Qualität und Lage der Immobilie 8 bis 12 Euro pro Quadratmeter. Eine Besonderheit in Frohnau ist die geringe Neubautätigkeit bei Wohnungen. Aufgrund der niedrigen Grundflächenzahl (GRZ) von 0,2 und der Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,3 rechnet es sich für Bauträger wirtschaftlich nicht, Eigentumswohnungen oder Mietwohnungen zu bauen. Aufgrund des hohen Bodenwertniveaus und der begrenzten Bebauungsmöglichkeit von Grundstücken wird hier der Engpass – insbesondere an altersgerechten Wohnungen – noch deutlich steigen. Im Jahr 2018 wurden knapp 30 bezugsfreie Eigentumswohnungen in Frohnau verkauft, die je nach Ausstattung, Baujahr und Größe für 1.895 Euro bis 4.319 Euro je Quadratmeter Wohnfläche verkauft wurden. Der Durchschnittspreis bei einer normal ausgestatteten, bezugsfreien Eigentumswohnung betrug 2018 2.936 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.

Rund 16 vermietete Eigentumswohnungen wechselten 2018 in Frohnau den Besitzer. Hier lag der niedrigste Verkaufswert bei 1.925 Euro, der Höchstpreis bei 2.993 Euro und der Durchschnittswert bei 2.592 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Also auch in Frohnau gilt: Vermietete Eigentumswohnungen kosten meistens 10%-20% weniger als bezugsfreie Wohnungen.

Fazit: Frohnau – In Berlin ganz oben

Für 2019 prognostizieren wir eine weiterhin sehr starke Nachfrage. Die Preise werden somit weiter anziehen, insbesondere auch solange die Zinsen auf ihrem historisch niedrigen Niveau bleiben. Der Bodenrichtwert ist mit 660 Euro mittlerweile fair bewertet – wobei enorme Schwankungen von bis zu +/- 25 % aufgrund der Mikrolage bestehen bleiben werden.