Verkaufen oder halten?

In Großstädten wie Berlin und Hamburg nimmt die Bereitschaft zu, jetzt Wohnungen und Häuser auf den Markt zu bringen.

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist auch während der Pandemie ungetrübt. Eigentümerinnen und Eigentümern von Wohnungen stellt sich immer wieder diese eine Frage: So ich weiter vermieten oder verkaufen? Soll ich mich über Mietendeckel, Mietpreisbremse und weitere staatliche Reglementierungen ärgern oder ausnutzen, dass die Kaufpreise in den vergangenen Jahren regelrecht explodiert sind? Wer vor einigen Jahren eine Wohnung gekauft hat, kann heute sowohl in Speckgürtellagen wie auch in Großstädten einen „satten Schnitt“ machen.

Das Immobilienportal Hausfrage hat knapp 35000 Datensätze aus dem Zeitraum August 2020 bis April 2021 auf diese und andere Fragen hin ausgewertet. Bei den Datensätzen handelt es sich um Anfragen von EigenheimbesitzerInnen, die ihre Immobilie mithilfe eines Maklers verkaufen möchten. Die unternehmensinterne Untersuchung ist nicht repräsentativ, dennoch aussagekräftig.

Der wichtigste Grund eine Immobilie zu verkaufen, ist das Alter der Verkäufer, destillierten die Portalbetreiber heraus. In 44 Prozent der untersuchten Fälle ist dies das entscheidende Kriterium. In Mecklenburg-Vorpommern möchten sogar 58 Prozent aus diesem Grund ihre Immobilie mithilfe eines Maklers veräußern. In diesem Bundesland ist die Bevölkerung besonders stark überaltert. In Berlin liegt der Prozentsatz bei 45,9 Prozent (im ebenfalls überalterten Brandenburg bei 49,9 Prozent).

Weitere Begründungen, die Immobilie zu verkaufen: Umzug (20,9 Prozent), Marktsituation (17 Prozent), Erbe (11,8 Prozent) und Scheidung. In Mecklenburg-Vorpommern entscheiden sich mit knapp fünf Prozent die wenigsten Besitzer für die Veräußerung aufgrund einer Scheidung. Mit 11 Prozent scheint dagegen der Haussegen besonders in Hamburg schief zu hängen. Überraschend: Das Ende der Ehe führt bei gerade einmal sechs Prozent aller Anfragen zum Verkauf des Eigenheims.

Wer bei einer Immobilie mögliche bautechnische Mängel beseitigt, kann bei einem Verkauf einen guten Preis erzielen. Das wissen offenbar auch diejenigen, die aus Altersgründen ihre Immobilie verkaufen. Zum Beispiel, weil die Kinder längst aus dem Haus sind und das eigene Gehäuse plötzlich viel zu groß ist. Damit sie dabei einen guten Preis erzielen, wollen sie häufig vorher den Wert der Immobilie steigern – indem sie das oft seit Jahrzehnten bewohnte Haus modernisieren. Nur welche Modernisierungen können überhaupt wertsteigernd sein? Der Berliner Immobilienmakler Dirk Wohltorf rät: „Nur das machen, was man selbst als Steigerung der Wohn- und Lebensqualität empfindet.“ ImmobilienverkäuferInnen haben ihre Hausaufgaben laut Hausfrage-Immobilienstudie 2021 offenbar gemacht: So gaben bundesweit lediglich fünf Prozent aller Verkaufswilligen an, dass das Eigenheim renovierungsbedürftig sei. Instandhaltungsarbeiten wurden dabei besonders in Thüringen aktenkundig. Dagegen schätzen 31 Prozent der ImmobilienbesitzerInnen ihr Objekt als „gehoben“ ein. Die höchste Dichte an gehobenem Wohneigentum findet sich mit 39 Prozent in Hamburg.

Schwachstellen sollen vor dem Verkauf beseitigt werden

Was in jedem Fall wertsteigernd ist: Sollte das Haus bautechnische Schwachstellen haben, lohnt es sich, sie zu beseitigen. „Keiner will feuchte Keller“, sagte Wohltorf, der Vizepräsident des Immobilienverbands Deutschland IVD ist, der dpa. Ebenfalls wertsteigernd: „Die Haustechnik – also die Bereiche Heizung, Sanitär, Lüftung und Elektrik – sollte möglichst auf dem neuesten Stand sein“, erklärt Ulrich Severitt, Bauberater beim Verband „Wohnen im Eigentum“ (WiE).

In Berlin kennzeichneten fünf Prozent der Maklersuchenden den Zustand ihrer Behausung als „renovierungsbedürftig“. In der Elbstadt ist nicht nur der Zustand der Objekte attraktiv: 29 Prozent der hanseatischen Eigentümer entscheiden sich aufgrund der Marktsituation für den Verkauf. Deutschlandweit sind es lediglich 17 Prozent. Deutlich darüber liegt mit 20,1 Prozent das Bundesland Berlin. Sowohl Hamburg als auch Berlin haben „heißgelaufene" Immobilienmärkte.

Weil die nachgefragten Metropolen auf das jeweilige Umland abstrahlen, werden mit 45,5 Prozent die meisten Immobilien im Umland größerer Städte angeboten. In den Großstädten selbst sind es 37 Prozent. Wenig attraktiv scheint der Hausverkauf mit Makler in ländlichen Regionen: Gerade einmal 17 Prozent interessieren sich hier für den Verkauf ihres Eigenheims.

Reinhart Bünger

Quelle: Tagesspiegel (02.07.2021)