Februar 2022: Frohnau - Das Hoch im Nodwesten der Hauptstadt
Auch im Jahr 2022 werden Immobilien in Frohnau immer wertvoller. Weiterhin getrieben von der Corona Pandemie sowie von der weltpolitischen Unsicherheit und aktuell stark steigender Finanzierungszinsen suchen immer mehr junge Familien ein neues Zuhause. Am liebsten in Frohnau! Mit Garten und idealer Anbindung an der Berliner City. Die gefragtesten Wohnlagen befinden sich um die Ortsmitte, um den Ludolfingerplatz und den Zeltinger Platz. Die Welfenallee, die Wiltinger Straße, der Edelhofdamm und Fürstendamm, der Sigismundkorso und Maximiliankorso, der Karmeliterweg, die Mehringer Straße und der Ludolfingerweg zählen zu den begehrtesten und schönsten Straßen Frohnaus. Vor allem die Nachfrage nach Baugrundstücken, Einfamilienhäusern, Landhäusern und Villen ist sehr hoch.
Im Jahr 2021 wechselten in Frohnau etwas mehr als 40 Einfamilienhäuser und Villen den Eigentümer. Sieben Kaufpreise – vor allem für kleine und sanierungsbedürftige Häuser – lagen unter 600.000 Euro. Acht Verkäufe lagen zwischen 600.000 Euro und 800.000 Euro. Fünf Häuser lagen zwischen 800.000 Euro und 900.000 Euro. Acht Häuser erzielten 900.000 Euro bis 1.000.000 Euro und 13 Immobilien wurden im siebenstelligen Bereich in Frohnau beurkundet.
Die Nachfrage nach Baugrundstücken übersteigt das Angebot seit vielen Jahren deutlich. Zukünftige Bauherren bezahlen in besonders guten Frohnauer Lagen – unter Anrechnung der häufig noch anfallenden Abrisskosten der alten Bestandshäuser in Höhe von oft 30.000 Euro bis 50.000 Euro – bis zu 950 Euro pro Quadratmeter. Frohnau ist in fünf verschiedene Bodenrichtwertzonen eingeteilt. Der offizielle Bodenrichtwert 2022 für die Bodenrichtwertzone „Nr. 1967“, in der rund 75 Prozent der Frohnauer Grundstücke liegen, wurde im April 2022 vom Berliner Gutachterausschuss von 750 Euro auf 850 Euro je Quadratmeter Bauland erhöht. Dieser Wert ist somit im sechszehnten Jahr in Folge gestiegen und ist seit dem Tiefstand 2006 (210 Euro) um mehr als 300 Prozent gestiegen!
Im Vergleich: Der Deutsche Aktien Index DAX stieg von 2006 bis 2022 „nur“ um 200 Prozent und war innerhalb dieser Zeit deutlich volatiler.
Die Bodenrichtwertzonen östlich der B96 (630 Euro/+15 Prozent), nördlich der Schönfließer Straße und Gollanczstraße (520 Euro/+15 Prozent), nördlich der Schönfließer Straße und südlich des Bergfelder Wegs (520 Euro/+15 Prozent) und die Invalidensiedlung (400 Euro/+15 Prozent) sind 2022 ebenfalls hochgestuft worden, werden allerdings weiterhin deutlich niedriger gehandelt. Im Jahr 2021 konnten wir acht Verkäufe von Baugrundstücken in Frohnau zwischen 644 und 947 Euro pro Quadratmeter vermitteln und beobachten – innerhalb einer Bodenrichtwertzone!
Die hohe Nachfrage nach Einfamilienhäusern spiegelt sich in den steigenden Preisen wider. Insbesondere freistehende Einfamilienhäuser im Preissegment zwischen 800.000 und 1.300.000 Euro sind sehr stark nachgefragt. Beliebt bei Käufern sind vor allem Einfamilienhäuser aus den Zwanziger- und Dreißigerjahren, die nach dem Kauf üblicherweise modernisiert oder saniert werden. Doppelhaushälften und Reihenhäuser werden je nach Größe, Zustand, Grundstücksanteil, Lage und Baujahr zwischen 550.000 Euro und 700.000 Euro verkauft.
Im Jahr 2021 wurden rund 24 bezugsfreie Eigentumswohnungen in Frohnau verkauft, die je nach Lage, Ausstattung, Baujahr und Größe für 3.109 Euro bis 4.577 Euro je Quadratmeter Wohnfläche verkauft wurden. Der Durchschnittspreis bei einer normal ausgestatteten, bezugsfreien Eigentumswohnung betrug im Jahr 2021 3.833 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Lediglich acht vermietete Eigentumswohnungen wechselten 2021 in Frohnau den Eigentümer. Hier lag der niedrigste Verkaufswert bei 2.259 Euro, der Höchstpreis bei 4.500 Euro und der Durchschnittswert bei 3.142 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Auch in Frohnau gilt: Vermietete Eigentumswohnungen kosten meist 10 – 20 Prozent weniger als bezugsfreie Wohnungen.
Das Mietangebot in Frohnau ist weiterhin knapp. Einfamilienhäuser werden meist kurzfristig für 1.750 bis 2.500 Euro Nettokaltmiete vermietet, Villen für 2.500 bis 3.500 Euro Nettokaltmiete. Mieter in Wohnungen bezahlen in Frohnau je nach Qualität, Größe und Lage der Immobilie 9 bis 13 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter.
Fazit: Frohnau – Stabiler Kurs Nordwest!
Aufgrund der enormen Nachfrage nach Immobilien, der Berücksichtigung des sehr begrenzten Angebotes und der hohen Inflationsrate werden 2022 in Frohnau die Immobilienpreise sehr wahrscheinlich weiterhin steigen. Der Bodenrichtwert ist mit 850 Euro mittlerweile marktgerecht, wobei enorme Schwankungen nach oben und unten aufgrund der Mikrolage, Größe, Ausrichtung, Erschließung und Bebaubarkeit bestehen bleiben werden. Wie sich die weltpolitische Entwicklung des Ukraine-Kriegs sowie die dynamische Zinsentwicklung und Inflation auf die Wertentwicklung und die tatsächlichen Kaufpreise auswirken, kann momentan seriös niemand vorhersagen.
Im Jahr 2021 wechselten in Frohnau etwas mehr als 40 Einfamilienhäuser und Villen den Eigentümer. Sieben Kaufpreise – vor allem für kleine und sanierungsbedürftige Häuser – lagen unter 600.000 Euro. Acht Verkäufe lagen zwischen 600.000 Euro und 800.000 Euro. Fünf Häuser lagen zwischen 800.000 Euro und 900.000 Euro. Acht Häuser erzielten 900.000 Euro bis 1.000.000 Euro und 13 Immobilien wurden im siebenstelligen Bereich in Frohnau beurkundet.
BODENRICHTWERTE 2022 IN FROHNAU ERZIELEN NEUE HÖCHSTWERTE
Die Nachfrage nach Baugrundstücken übersteigt das Angebot seit vielen Jahren deutlich. Zukünftige Bauherren bezahlen in besonders guten Frohnauer Lagen – unter Anrechnung der häufig noch anfallenden Abrisskosten der alten Bestandshäuser in Höhe von oft 30.000 Euro bis 50.000 Euro – bis zu 950 Euro pro Quadratmeter. Frohnau ist in fünf verschiedene Bodenrichtwertzonen eingeteilt. Der offizielle Bodenrichtwert 2022 für die Bodenrichtwertzone „Nr. 1967“, in der rund 75 Prozent der Frohnauer Grundstücke liegen, wurde im April 2022 vom Berliner Gutachterausschuss von 750 Euro auf 850 Euro je Quadratmeter Bauland erhöht. Dieser Wert ist somit im sechszehnten Jahr in Folge gestiegen und ist seit dem Tiefstand 2006 (210 Euro) um mehr als 300 Prozent gestiegen!
Im Vergleich: Der Deutsche Aktien Index DAX stieg von 2006 bis 2022 „nur“ um 200 Prozent und war innerhalb dieser Zeit deutlich volatiler.
Die Bodenrichtwertzonen östlich der B96 (630 Euro/+15 Prozent), nördlich der Schönfließer Straße und Gollanczstraße (520 Euro/+15 Prozent), nördlich der Schönfließer Straße und südlich des Bergfelder Wegs (520 Euro/+15 Prozent) und die Invalidensiedlung (400 Euro/+15 Prozent) sind 2022 ebenfalls hochgestuft worden, werden allerdings weiterhin deutlich niedriger gehandelt. Im Jahr 2021 konnten wir acht Verkäufe von Baugrundstücken in Frohnau zwischen 644 und 947 Euro pro Quadratmeter vermitteln und beobachten – innerhalb einer Bodenrichtwertzone!
Einfamilienhäuser und Villen besonders stark nachgefragt
Die hohe Nachfrage nach Einfamilienhäusern spiegelt sich in den steigenden Preisen wider. Insbesondere freistehende Einfamilienhäuser im Preissegment zwischen 800.000 und 1.300.000 Euro sind sehr stark nachgefragt. Beliebt bei Käufern sind vor allem Einfamilienhäuser aus den Zwanziger- und Dreißigerjahren, die nach dem Kauf üblicherweise modernisiert oder saniert werden. Doppelhaushälften und Reihenhäuser werden je nach Größe, Zustand, Grundstücksanteil, Lage und Baujahr zwischen 550.000 Euro und 700.000 Euro verkauft.
Auch Eigentumswohnungen sind begehrt
Im Jahr 2021 wurden rund 24 bezugsfreie Eigentumswohnungen in Frohnau verkauft, die je nach Lage, Ausstattung, Baujahr und Größe für 3.109 Euro bis 4.577 Euro je Quadratmeter Wohnfläche verkauft wurden. Der Durchschnittspreis bei einer normal ausgestatteten, bezugsfreien Eigentumswohnung betrug im Jahr 2021 3.833 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Lediglich acht vermietete Eigentumswohnungen wechselten 2021 in Frohnau den Eigentümer. Hier lag der niedrigste Verkaufswert bei 2.259 Euro, der Höchstpreis bei 4.500 Euro und der Durchschnittswert bei 3.142 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Auch in Frohnau gilt: Vermietete Eigentumswohnungen kosten meist 10 – 20 Prozent weniger als bezugsfreie Wohnungen.
Das Mietangebot in Frohnau ist weiterhin knapp. Einfamilienhäuser werden meist kurzfristig für 1.750 bis 2.500 Euro Nettokaltmiete vermietet, Villen für 2.500 bis 3.500 Euro Nettokaltmiete. Mieter in Wohnungen bezahlen in Frohnau je nach Qualität, Größe und Lage der Immobilie 9 bis 13 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter.
Fazit: Frohnau – Stabiler Kurs Nordwest!
Aufgrund der enormen Nachfrage nach Immobilien, der Berücksichtigung des sehr begrenzten Angebotes und der hohen Inflationsrate werden 2022 in Frohnau die Immobilienpreise sehr wahrscheinlich weiterhin steigen. Der Bodenrichtwert ist mit 850 Euro mittlerweile marktgerecht, wobei enorme Schwankungen nach oben und unten aufgrund der Mikrolage, Größe, Ausrichtung, Erschließung und Bebaubarkeit bestehen bleiben werden. Wie sich die weltpolitische Entwicklung des Ukraine-Kriegs sowie die dynamische Zinsentwicklung und Inflation auf die Wertentwicklung und die tatsächlichen Kaufpreise auswirken, kann momentan seriös niemand vorhersagen.